Législatives, comment les partis répondent à la crise du logement ?

Rarement des élections européennes n'auront engendré autant de stupeur. L’annonce des résultats et la dissolution sont venues plonger tout le pays dans le doute. Les différents partis ont quelques jours à peine pour imaginer un programme, notamment en matière d’immobilier. Un secteur qui a souffert comme aucun autre ces dernières années.

Relancer l’immobilier après les législatives, une nécessité

Toutes les personnes qui travaillent de près ou de loin dans l’immobilier, le disent et le répètent. Le secteur immobilier est en souffrance.

Le marché du neuf est ainsi quasi à l’arrêt depuis plus de deux ans. Des permis de construire en chute libre, peu de nouvelles constructions, et des acheteurs qui se font rares. Les prix du neuf ont continué à progresser, alors même que le pouvoir d’achat des ménages déclinait sous l’effet de la hausse des taux d’emprunt.

La fin du Pinel dans quelques mois n’arrange rien à la situation, puisque le neuf ne sera soutenu par aucun dispositif d’incitation fiscale. Le nombre de transactions est en chute libre entrainant dans son sillage la faillite de promoteurs et d'agences.

2,6 millions de ménages attendent un logement social, un record dans le pays

Mais c’est la même chose dans l’ancien, ou malgré la légère baisse des prix, la demande et le nombre de projets immobiliers demeure faibles. En cause, les taux d’intérêt élevés qui assèchent la demande et une baisse des prix insuffisante pour donner un nouveau souffle au marché. Le marché de la location est aussi extrêmement tendu en raison du fort développement des locations saisonnières touristiques et d'Airbnb.

La dissolution de l’Assemblée nationale a eu pour effet de stopper net tous les projets de loi en cours. La loi anti-Airbnb censée mieux encadrer la location saisonnière ainsi que la loi sur les logements abordables ont été remisée au placard en attendant les résultats du 7 juillet. Idem, pour le projet de loi sur la portabilité du crédit immobilier qui visait à rendre ce dispositif obligatoire pour les banques.

Rassemblement national, fin du DPE et transmission de patrimoine facilitée

Le Rassemblement National (RN) a précisé il y a peu ses nombreuses mesures pour l’immobilier. Globalement, celles-ci vont dans le sens d’un renforcement des droits des propriétaires.

La plupart des dispositions visent ainsi à limiter les contraintes et impôts lors d’une transmission de patrimoine. Le RN souhaite supprimer les impôts sur l’héritage direct pour les familles modestes et les classes moyennes.

Le parti entend aussi exonérer les donations des parents, mais aussi des grands-parents à leurs enfants et petits-enfants jusqu’à 100 000 € par enfant tous les dix ans. Et enfin, supprimer l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) et le remplacer par un Impôt sur la fortune financière (IFF).

Plus largement, nous souhaitons alléger les normes et les possibilités de recours, qui pèsent sur la construction

Jordan Bardela a expliqué souhaiter assouplir la réglementation sur les DPE. Selon le RN, les diagnostics de performance énergétique que ce soit pour acheter un bien ou pour louer paralysent le marché du logement, à cause de leur complexité. Le DPE serait conservé, mais simplement comme outil de mesure, il n’y aurait donc pas d’interdiction à louer une passoire thermique. Jordan Bardela juge les interdictions liées au DPE excessives, il veut aussi "assouplir les contraintes environnementales".

L'une des mesures les plus controversées est encore à l’ordre du jour. Il s’agit de donner une priorité d’accès aux HLM pour les ménages, dont "au moins l’un des parents est français". Intégrer ainsi la préférence nationale dans les aides, l’emploi et notamment l’accès au logement.

Deux autres éléments ont été mentionnés comme le fait de construire en cinq ans 100 000 nouveaux logements étudiants. Et parallèlement, de lancer un plan de réhabilitation de l’habitat ancien grâce à des aides efficaces, sans qu’aucune précision ne soit apportée.

Nouveau Front populaire, un politique orientée vers les locataires et les HLM

Le Nouveau Front populaire entend rompre avec ce qu’il estime être 7 ans d’immobilisme (ou de retour en arrière) en matière de politique du logement. Cela passe par plusieurs mesures fortes et une grande loi sur le logement.

Le Front populaire souhaite ainsi augmenter les APL de 10 %, créer davantage de places d’accueil d’hébergement d’urgence (en réquisitionnant les logements si besoin), et relancer la construction de logements sociaux. Il souhaite assurer l’isolation des logements en renforçant les aides existantes et en les prenant en charge pour les ménages modestes.

La grande loi sur le logement imaginée par la coalition des partis de gauche propose quant à elle :

• D’abroger la loi Kasbarian qui facilite les expulsions locatives pour impayés
• De mettre en place l’encadrement obligatoire des loyers en zone tendue et des prix du foncier
• La création d’une garantie universelle des loyers pour sécuriser les propriétaires et locataires
• L’ouverture du prêt à taux zéro (PTZ) à tous les primo-accédants que ce soit dans l’immobilier neuf ou ancien, sans condition géographique

Ensemble pour la République, une prise de conscience (tardive) des besoins du secteur

Le mouvement du Président de la République à travers Gabriel Attal a dévoilé plusieurs mesures en faveur du logement. Rarement au cours du 1er quinquennat d’E. Macron, ni au cours des deux dernières années, la question du logement n’aura eu l’attention qu’elle mérite, ou alors seulement de manière ponctuelle. Le Président a d’ailleurs reconnu en avoir trop peu fait pour les jeunes et le logement jusqu’à présent.

Le parti présidentiel envisage ainsi de créer une garantie de loyers, inspirée de l’actuelle garantie Visale, pour rassurer les propriétaires qui louent. Un fonds est prévu pour financer la rénovation de 300 000 logements supplémentaires d’ici 2027.

Et sans doute la mesure la plus intéressante pour les ménages, l’exonération des fameux “frais de notaire” droits de mutation à titre onéreux en faveur de 1 million de jeunes de classes moyennes et populaires. Cela concerne les logements dont la valeur ne dépasse pas 250 000 euros.

Sans parler des projets de loi stoppés comme la loi pour encadrer Airbnb ou sur les logements sociaux et intermédiaires qui seraient relancées à la rentrée. Idem pour les Dix mesures pour accélérer et simplifier la construction de logements, annoncées en mars et qui entendent “libérer les énergies” sur le marché du logement en levant les contraintes administratives. Des mesures bien tardives dont les effets se feront sentir dans quelques années faute d'avoir anticipé les effets de la crise immobilière.

Dans les autres partis en lice, la question du logement est plus ou moins abordée, signe que l’enjeu n’est pas véritablement saisi.

Sauf sans doute chez les Républicains qui alignent 10 mesures en faveur du logement.Ils souhaitent revenir sur l'interdiction de louer les passoires thermiques en 2028. Faire une pause réglementaire de 5 ans sur le domaine de la construction ou encore mettre en place un crédit d’impôt carbone pour aider à la rénovation thermique des logements.
Protéger les propriétaires face aux locataires malhonnêtes est aussi une volonté forte du parti, sans qu'on sache ce qu'il y a derrière cette annonce en termes de mesure.

Au sein du parti Reconquête on parle également d'exonérer des frais de notaire, d'abroger la loi SRU et d'expulser les squatteurs en 72h. Et c'est à peu près tout. Rien qui ne devrait relancer le marche immo dans l'immédiat.

Que retenir ? 

Beaucoup de mesures, et encore il s’agit seulement des principales forces en présence. On peut déjà dire, contrairement aux précédentes élections, que le logement redevient un enjeu central des trois principales forces politiques.

Chaque parti apporte sa solution pour débloquer le marché immobilier, en proposant des mesures orientées plutôt propriétaire ou plutôt locataire.

L’enjeu de la rénovation est peu abordé par les partis en présence, hormis par le camp présidentiel et le Nouveau front populaire. Pourtant l’enjeu est énorme. Le marché de la construction neuve peine à survivre, la question de la rénovation est donc vitale dans le pays.

Cela recoupe deux problématiques essentielles que sont la lutte contre le réchauffement climatique et le bien-vivre dans son logement. Il y a des centaines de milliers d’habitations à rénover dans l'Hexagone pour loger tout le monde dans des conditions satisfaisantes. Pas sûr que la suppression du DPE aille dans le sens d'une vraie résolution de la crise du logement.

Si le DPE a certes des défauts, l’outil reste un excellent moyen de détecter les appartements ayant un besoin urgent de rénovation. S’en passer serait un signal fort pour ne rien faire et déréguler un marché déjà en crise à tous les étages.