Définition de l'immeuble de rapport

Seul maître à bord, l’investisseur gère comme bon lui semble son immeuble sans syndic de copropriété. À la fois plus rentable et offrant plus de liberté, l’immeuble de rapport, que d’aucuns appellent le “Graal de l’investissement locatif”, demeure très prisé de nos jours. Quand on souhaite se construire un beau patrimoine immobilier, cela reste l’investissement immobilier par excellence.

Définition de l’immeuble de rapport

La définition de l’immeuble de rapport la plus couramment admise est la suivante : 

Un immeuble de rapport est un immeuble construit ou acquis pour être loué (Vocabulaire de l’architecture, Imprimerie Nationale).

L’immeuble est dit de rapport parce qu’il rapporte à son propriétaire qui peut être une personne physique ou morale.

Autrement appelé immeuble locatif ou immeuble à revenus, l’immeuble de rapport abrite plusieurs logements loués par un seul bailleur, le bien est géré en mono propriété et non en copropriété. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, une SCI par exemple. Le fait que l’immeuble soit détenu en monopropriété laisse aux investisseurs une grande liberté pour optimiser les revenus locatifs. 

La construction de l’immeuble de rapport résulte d'une opération immobilière, mais cela peut aussi être la transformation d’un immeuble ancien en immeuble de rapport. Ce type d’immeuble peut avoir plusieurs destinations qui ne sont pas toutes à usage d’habitation : commerce, activité de service, artisanat, etc.

Genèse et essor de l’immeuble de rapport en France

Les origines

S’il est difficile de donner une date précise, on estime généralement que l’histoire de l’immeuble de rapport remonte au 17e siècle, mais c’est véritablement sous Louis XVI et les années 1770 que son développement s’est accéléré.

Avant d’être un immeuble de rapport, il s’agit d’une maison dont les propriétaires cherchent à rentabiliser les espaces vides. La maison est divisée en différents logements, les loyers versés constituent alors pour le propriétaire une rente. Par la suite, les immeubles sont apparus par fusion, surélévation, extension de maison pour devenir des bâtiments de plus grande importance. L’absence de législation à l’époque et la forte demande en logements ont permis l’essor de ces biens.

Fin 18e siècle, l’immeuble de rapport se développe dans la forme qu’on lui connaît par la suite, c’est-à-dire la construction d’un logement à but lucratif accueillant, entre autres, des habitations.

Massification et standardisation de l'immeuble de rapport au 19e siècle

L’immeuble de rapport propose une structure standardisée. Il y a une vraie hiérarchie verticale dans la disposition de l’immeuble symbolisant les écarts entre les classes sociales.

Ainsi, à Paris, on trouve au rez-de-chaussée un commerce ainsi qu’un entresol à vocation économique (des bureaux par exemple).
Le deuxième niveau regroupe des classes sociales aisées (bourgeois ou aristocrates).
Puis, à chaque niveau supplémentaire, des habitants de plus en plus modestes.
Jusqu’au dernier étage où l’on trouve les chambres de bonnes et celles des employés des habitations bourgeoises.

Pendant le 19e siècle, l’immeuble de rapport va connaître son âge d’or à partir de la Restauration puis au cours de la période haussmannienne, sous Napoléon 3, une période de destruction et de reconstruction majeure, notamment dans la capitale. Plusieurs réglementations concernant la hauteur du bâtiment, sa profondeur, l’angle des combles assurent une certaine homogénéité dans la conception et les façades des immeubles. 

Les réglementations mises en place au cours du siècle assurent une homogénéité dans la construction de l'immeuble de rapport et ses façades, notamment à Paris.

Durant ces décennies d’intense spéculation immobilière, les investisseurs s’imposent sur le marché, tout comme les architectes. Ils proposent des immeubles qui répondent à tous les besoins et usages de la population (habitation, service, commerce).

L’immeuble comprend des logements luxueux, d’autres plus modestes pour attirer autant le bourgeois, l’aristocrate, les classes moyennes que les domestiques. C’est aussi à cette époque que commence l’inversion de la hiérarchie dans l’immeuble. Les étages supérieurs deviennent prisés des classes aisées, car loin du bruit de la rue et plus lumineux.

Un lent déclin depuis le début du 20e siècle

L’immeuble de rapport est à son apogée jusqu’à la Première Guerre Mondiale avant de décliner progressivement. Plusieurs raisons à cela.

En 1914, l’Office public d’habitation à bon marché voit le jour pour construire les premiers logements sociaux, les fameux HBM, habitat à loyer modéré. À la fin des années 30, la guerre aux taudis à Paris est notamment déclarée ce qui se traduit par l’expropriation des locataires d’immeubles insalubres qui pullulent pour les reloger dans des immeubles reconstruits où l’on pratique un loyer modéré.

Il s’agit de l’ancêtre de nos programmes mixtes puisque le coût de la construction est pris en charge en partie par l’État et la mairie.

Si on comptait 5 % de propriétaires à Paris en 1908, ce chiffre était de 44,1 % en 1988. Il y a un réel basculement vers la propriété privée recherchée par la majorité des locataires. Un phénomène semblable se produit dans les autres grandes villes du territoire national.

L'après-guerre en France voit se multiplier les copropriétés au détriment des mono(propriétés qui dominaient alors le marché immobilier

Alors que la plupart des immeubles étaient détenus en mono propriété, dans l’après-guerre, ces derniers se fractionnent en de multiples lots. Les copropriétés se développent tout comme la promotion immobilière. La propriété privée de son logement est désormais possible pour une grande partie des ménages. Celle-ci est aussi vantée dans les médias, car symbole d’ascension sociale, de bien-être et de confort. 

Quels sont les avantages à acquérir un immeuble de rapport aujourd’hui ?

Pour autant, l’immeuble de rapport ne disparaît pas complètement, il se fait juste plus rare. Il demeure un puissant placement immobilier pour celles et ceux qui ont les moyens de le financer. Les avantages d’un investissement locatif dans un immeuble sont aujourd’hui toujours aussi nombreux.

• Un prix d’achat au mètre carré inférieur. Le prix au mètre carré d’une grande surface est toujours plus bas en comparaison d’un studio par exemple, ce qui accroît mécaniquement la rentabilité locative. Vous disposez aussi d’une meilleure marge de négociation avec le vendeur.
• Un rendement locatif élevé. Le rendement brut est plus élevé que pour un seul appartement et peut fréquemment atteindre les 10 %. Si vous conjuguez cela avec une fiscalité optimisée, l’immeuble locatif vous permettra de dégager d’excellents revenus.
• Une liberté totale. Vous n’êtes pas contraint par un syndic de copropriété dans la gestion de votre immeuble, ce sont autant de frais sur lesquels vous économisez. Vous êtes aussi libre d’agencer les logements (ajouter ou enlever une pièce) comme bon vous semble pour répondre à la demande locative, de fixer le prix des loyers au montant que vous souhaitez (si vous êtes dans une ville où il n’y a pas encore d’encadrement des loyers).
  De même en ce qui concerne le type de location, vous pouvez pratiquer aussi bien la location nue que la location meublée (en LMNP) ou associer les deux avec un bail commercial au rez-de-chaussée par exemple. Vous êtes autonome pour améliorer les performances de vos locations.
• Une gestion plus efficace. Tous vos locataires sont au même endroit ce qui signifie que vous n’avez pas à vous déplacer dans des appartements éloignés. Très pratique dans la gestion quotidienne.
• Des économies d’échelle. Si vous avez des travaux de rénovation à effectuer, vous réalisez des économies d’échelle en mutualisant les dépenses. Pareil pour ce qui est du financement. Vous faites une seule demande de prêt à la banque et non pas plusieurs dossiers pour autant d’appartements, ce qui rend les choses plus faciles.
• Un risque de loyers impayés et de vacance locative mieux réparti. Le risque d’impayé ne repose pas sur un seul locataire comme dans un investissement classique, mais sur tous les lots d’habitation qui composent votre immeuble locatif. En cas de difficulté avec un seul locataire, cela impacte moins votre rendement. Idem en cas de vacance locative d’un locataire, c’est nettement moins pénalisant et jamais tous vos locataires ne partiront en même temps.
• Une excellente plus-value. Plutôt que de revendre votre immeuble d’un bloc, vous pouvez très bien le céder par lot par lot. L’intérêt est d’obtenir un meilleur prix notamment pour les petites surfaces, les studios et T2 prisés dans les centres-villes. L’immeuble de rapport garantit une prise de valeur intéressante surtout si son emplacement a été sélectionné avec soin.

Le fait de posséder un immeuble composé de différents lots d’habitation est un excellent moyen de faire fructifier son patrimoine. Vous avez moins de contraintes et plus de possibilités d’augmenter significativement le rendement locatif.

On estime en général que la rentabilité brute d’un immeuble de rapport est autour de 10 %. Un chiffre beaucoup plus intéressant que pour un simple logement. En tant qu’investisseur particulier, il est difficile de trouver rapidement un immeuble de rapport dans lequel investir, mais le jeu en vaut la chandelle.

Des inconvénients à ne pas négliger

Avant de vous lancer en quête d’un immeuble de rapport, il est bon de noter quelques points importants concernant ce type de projet d’investissement. Être seul bailleur d’un immeuble apporte de nombreux avantages comme on vient de le voir, toutefois cela comporte aussi quelques inconvénients. Les risques sont désormais assumés par une seule personne, vous.

Une mise de départ important

La mise de départ pour acheter un immeuble de rapport est très importante comme dans les métropoles les plus en vue : Paris, Lyon ou Nantes. Ce sont des projets, notamment à Paris, qui dépassent facilement un million d’euros.

L’investissement immobilier dans ces secteurs est réservé aux plus fortunés, heureusement ce n’est pas le cas partout. Il faut aussi avoir des liquidités en réserve en cas d'imprévu et de travaux qui n’avaient pas été anticipés dans le budget d’achat initial.

Des contraintes pour trouver le bon immeuble

Dénicher la perle rare, encore plus quand il s’agit d’un immeuble locatif, est nettement plus délicat que pour un appartement. Les offres sur le marché sont plutôt rares et elles partent vite. Vous devez être à l'affût pour dénicher le bon placement, ce qui prend un certain temps. Ou alors, mandater des professionnels, type chasseur immobilier qui s’occupe de trouver l’immeuble à votre place.

Une gestion locative plus complexe

Vous gérez plusieurs locataires à la fois ce qui peut être très contraignant si vous ne déléguez pas la gestion locative à une agence immobilière. Toutes les missions de la gestion locative courante se trouvent démultipliées par le nombre de locataires. 

Avoir des connaissances en immobilier au préalable

Il est conseillé enfin d’avoir de bonnes connaissances en immobilier acquises lors d’un premier projet d’investissement locatif, de disposer d’un réseau d'artisans pour toutes les rénovations potentielles à effectuer, mais aussi de s’y connaître en fiscalité.

L’idéal étant de passer par un expert-comptable pour vous aider dans les déclarations fiscales qui peuvent devenir complexes avec le nombre de lots en location et les différents régimes appliqués.

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