Apprendre à dénicher un appartement à rénover

Comment trouver des biens à la vente ?

Site spécialisé, portail immobilier, agence immobilière… vous disposez d’un large éventail de possibilités pour trouver un appartement ou une maison à rénover. 

1. Passer par une agence immobilière

Les agences immobilières locales demeurent des acteurs incontournables pour trouver un appartement à rénover. Prenez le temps de faire le tour des agences dans le secteur visé et de déposer votre dossier avec vos envies : type de logement, surface envisagée, etc.

L’agent immobilier pourra vous signaler dans sa base de données les biens avec travaux disponibles et vous accompagner dans votre projet immobilier. Par contre, passer par une agence signifie que vous devrez vous acquitter de frais d’agence, de l’ordre de 3 à 10 % du montant du bien. Un montant pas négligeable si vous cherchez de la rentabilité en investissant dans un logement à rénover 

Une agence immobilière peut aussi posséder des biens en exclusivité.

Cela signifie aussi que vous ne pourrez passer que par elle pour les visites et l’achat du logement.

Lorsqu’un particulier vend un logement en passant par une agence, si celle-ci a déjà dans son fichier client un particulier à la recherche du même type de bien, elle pourra le lui proposer directement. Pour une agence immobilière, c’est avantageux puisqu’elle gagne du temps et ne dépense rien en frais de publicité.

C’est pourquoi il est important de soigner ses relations avec les agences immobilières dans le secteur où vous souhaiter investir.

👉 Vous ne le savez peut-être pas, mais beaucoup de biens immobiliers sont vendus off market. Cela veut tout simplement dire qu’aucune annonce ne sera diffusée, en vitrine ou sur un site web.

2. Acheter auprès d'un particulier 

Paru Vendu, Particulier à Particulier (PAP), Le Bon Coin… les sites de petites annonces pour particuliers ne manquent pas. Ces plateformes permettent de facilement consulter des centaines d'annonces immobilières proposées par des particuliers afin d’acheter votre appartement à rénover.

Ce système entre particuliers est intéressant puisque vous n’avez pas de commission à payer sur l’achat du bien. Une bonne alternative face aux agences immobilières classiques. Vous devrez cependant vous armer de patience pour dénicher le bien idéal parmi toutes les possibilités.

3. Trouver sur un portail spécialisé

Les sites comme Seloger, Logicimmo ou encore Bien’Ici, sont des agrégateurs d’annonces de différentes agences immobilières. Sur chaque annonce publiée, vous  bénéficiez de nombreuses informations, prix au mètre carré, classe DPE, caractéristiques du logement, etc.

Il peut aussi y avoir des données sur l'état de la copropriété, savoir s'il y a des procédures en cours ou pas. Investir dans un appartement qui a besoin de travaux oui, dans une copropriété en souffrance, l'intérêt est moindre.

L’avantage est qu’ils compilent des milliers d’offres et vous permettent d’entrer en relation avec l’agence vendeuse. Il faudra par contre s'armer de patience pour dénicher la perle rare. C'est-à-dire trouver l'appartement dans un immeuble qui coche toutes les cases. La concurrence est rude entre particuliers dans la plupart des grandes métropoles comme Paris et l'Île-de-France, ce qui est moins le cas dans d'autres villes comme Marseille.

Vous pouvez aussi passer directement par des sites web d’agences immobilières. Orpi ou LaForêt sont les réseaux d’agences les plus étendus sur le  territoire national, ce qui rend plus simple la recherche d'appartements à rénover ou du moins la chance de trouver la perle rare. 

Utiliser la solution de l'investissement clés en main

Avez-vous pensé à l’investissement clés en main ? 

Plusieurs sociétés, comme Masteos, vous proposent de prendre en charge la recherche du logement. Vous êtes débarrassé de cette tâche qui peut devenir ô combien fastidieuse. On s’occupe de la recherche et la sélection de biens adaptés à vos attentes et à votre budget.

Vous pouvez consulter sur notre plate-forme des dizaines d'annonces partout à travers le territoire. Photos, plans en 2D et 3D, sont disponibles pour se projeter ainsi que la nature et le coût des travaux dans le budget global. Vous visualisez aussi les performances du logement en matière de rendement et la prise de valeur potentielle avec plusieurs année de détention. Pratique, non ?

L’autre atout d'un investissement clé en main auquel on ne pense pas forcément, c’est l’accès au marché caché. Vous ne le savez peut-être pas, mais de nombreux biens sont juste invisibles. Via des partenariats avec une agence immobilière ou des exclusivités, on vous propose ces biens qui n'apparaîtront pas sur le marché classique. Vous avez ainsi l’opportunité de vous positionner aussitôt sur des biens de qualité.

Trouvez votre logement à rénover

Pourquoi acheter un bien avec travaux ?

Faire des travaux, ça peut faire peur, surtout lorsqu'il s'agit de son premier investissement locatif. Néanmoins, les avantages à acheter un appartement à rénover dans le but de le louer après ne manquent pas.

Aujourd'hui, nous conseillons à nos clients presque exclusivement des biens à rénover chez Masteos tellement l'intérêt à faire des travaux est fort. La question de la rénovation des logements et des passoires thermiques devient centrale à mesure que l'interdiction de location bientôt des logements classés E, F ou G au DPE arrive.

1. Un meilleur choix de logements

L'offre en logements est très largement supérieure dans l’immobilier ancien en comparaison du neuf, du moins en France. Le prix d’achat d’un appartement à rénover est aussi inférieur à celui d'un bien sans travaux, les négociations sont plus faciles avec un logement à rénover.

Le marché immobilier étant grippé actuellement avec peu d'acheteurs, vous êtes en position de force face au vendeur pour diminuer les prix.

2. Un bien remis au goût du jour

Rénover un vieil appartement permet de le rendre plus attractif sur le marché immobilier. Des matériaux et des équipements neufs dans la cuisine, la salle de bains, l'ajout d'une chambre, une nouvelle décoration, sont autant d'atouts face à d'autres locations.

3. Accroître la demande locative

Vous bénéficiez d’une demande locative plus importante en proposant un bien confortable et agréable. Les locataires seront nombreux pour un bien où ils savent qu'ils se sentiront bien. Un bien rénové est en effet synonyme d'une moindre consommation énergétique.

4. Augmenter la valeur globale

Une rénovation réussie est l'assurance d'accroître la valeur globale du logement pour profiter d’une plus-value à la revente. Un bien rénové, avec un bon DPE séduira les acheteurs car pour eux, ce sera l'assurance de ne pas avoir de travaux à réaliser.

A surface équivalente, les acheteurs privilégient un logement en bon état. C’est d’ailleurs via un appartement ancien à rénover que vous pourrez booster votre rendement locatif.

5. Améliorer l'efficacité énergétique

Faire des travaux de rénovation énergétique est aussi indispensable, puisqu’il est peu à peu interdit de mettre en location les passoires thermiques. Une partie des appartements classés G sont exclus, avant d'être suivis d'ici 2025 par les logements classés F puis E.

Beaucoup de propriétaires n'ont pas envie de faire des travaux lourds et préfèrent vendre rapidement dans un tel contexte. Le locataire d'un logement rénové profite aussi quant à lui de factures d’énergie réduite, et un logement classé A au DPE attire.

6. Diminuer son imposition

Diminuer son imposition selon le régime fiscal choisi puisque les travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration sont déductibles des impôts. Vous pouvez aussi profiter d’un taux de TVA réduit à 5,5 % et 10 % sur certains travaux de rénovation pour diminuer leur coût. Des aides à la rénovations sont aussi disponibles comme MaPrimeRénov' 

Comment estimer un appartement à rénover ?

Vous vous en doutez, l'estimation du coût des travaux est essentielle quand on achète un bien à rénover. Estimer de manière précise le montant du projet de rénovation vous permet de proposer un prix d’achat au plus juste.

Des frais imprévus auront forcément un impact sur la rentabilité future de votre investissement immobilier. 

Si vous sous-estimez les travaux à réaliser, vous risquez les mauvaises surprises.

Selon la nature des travaux envisagés et les pièces concernées (salle de bain, cuisine...), le budget à prévoir varie fortement. Ce qui est assez logique. Mais ce coût change aussi selon la qualité des matériaux, la surface en mètre carré complète de la rénovation, le type de logement souhaité : standard ou haut de gamme.

Un chantier sur deux en France finit en litige, vous devez aussi penser à vérifier que l'artisan a toutes les garanties requises. Si des proches à vous ont réalisé des travaux de rénovation réussis, profitez-en pour récupérer les contacts des entrepreneurs. Le bouche à oreille est toujours un excellent moyen de trouver d'excellents entrepreneurs.

Demandez conseil

Les différents types de travaux dans un appartement

• Rafraîchissement : jusqu’à 400-500 €/m²

L’appartement est déjà en très bon état, il suffit de le remettre au goût du jour. Revêtement au sol, peinture, installation d’un nouveau mobilier en cas de location meublée, voilà le type de travaux effectués lors d’un rafraîchissement.

• Rénovation partielle : 500 à 1 000 €/m²

Ce type de rénovation consiste en des travaux de type : installation d’équipements neufs pour la cuisine et la salle de bains (vasque, robinet, porcelaine), pose de cloison, l’installation d’une VMC, d’un système de chauffage et de production d’eau chaude, isolation mur et cloison, rénovation des fenêtres…

• Rénovation complète : à partir de 1 000 €/m²

Ce sont des travaux qui touchent à la structure même de l’appartement : création d’un plancher ou de murs, modification de murs porteurs, fondations (rénovation de la dalle, etc.), rénovation totale d’une cuisine ou d’une salle de bains (installation d’une baignoire, d’une douche à l’italienne).

Si vous connaissez personnellement un artisan, un entrepreneur dans le bâtiment ou un architecte, profitez-en pour leur demander une estimation réelle des travaux au moment de la visite de l'appartement. Cela vous permet de vérifier que le prix de vente auquel s'ajoutent les travaux est en adéquation avec votre budget d’achat.

Si vous faites une évaluation pendant le compromis de vente, vous aurez le temps de vous retirer de la vente en cas de dépassement estimé du budget.

En tant que simple particulier, les artisans n’ont en règle générale pas le temps de venir visiter un appartement avec vous pour faire un devis sur un appartement que vous n’allez peut-être pas acheter. Ils ne se déplacent que si vous avez conclu l’acquisition. C’est pourquoi votre estimation doit être la plus précise possible avant de réaliser l’achat de votre appartement à rénover.