Le coliving : le nouveau marché pour investir ?

Le coliving est particulièrement prisé par les jeunes actifs, les plus nomades, ou ceux en quête d’une vie en communauté dans un lieu qui offre des services supérieurs à la colocation. 

Il se différencie de la colocation traditionnelle par plusieurs aspects : une durée de bail plus flexible, un lifestyle affirmé et des services additionnels pour améliorer le quotidien (de type conciergerie). 

Pour un investisseur locatif, il s’agit là d’un marché en plein essor présentant une rentabilité intéressante même s’il n’est pas à la portée de tous. Comment réussir son projet d'investissement locatif en coliving ? Quelles sont les opportunités sur ce marché en pleine expansion ?

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Qu’est ce que le coliving ?

Le coliving est un nouveau modèle d’habitat partagé entre la colocation et l’hôtellerie importé des États-Unis. De l’anglais « co » et « living » que l’on peut traduire par « vivre ensemble  », le coliving n’est pas un type de logement à la définition stricte. Il n’y a pas un modèle, mais une multitude qui ont émergé, même si on peut dégager des éléments communs. 

Un logement en coliving est un grand appartement meublé dans une résidence (ou une maison) comprenant des chambres individuelles (ou des studios, des T2), auxquelles sont associées des salles de bains privatives. Les résidences proposant du coliving se situent en règle générale dans des grandes villes et métropoles (de type Paris ou Lyon) ou dans les communes à proximité immédiate. 

L'appartement ou la maison dispose de grands espaces communs : salon, cuisine, salle de sport, jardin, piscine, sauna, rooftop, salle de cinéma, terrain de pétanque, etc. Dans certains immeubles de coliving hybrides, on retrouve aussi des espaces de coworking et de restauration. 

En plus des espaces communs traditionnels de la colocation, le coliving ajoute des services additionnels et un mode de fonctionnement plus flexible

Version améliorée de la colocation, le coliving doit son attrait à son caractère all inclusive et ses services intégrés : conciergerie classique (services de pressing, de ménage, fourniture de linge de maison…), des cours de sports, de cuisine, de yoga, l’organisation de soirées, etc. La liste des prestations et des services varie d’un coliving à l’autre et elle est véritablement immense.

Ce nouveau mode d’habitat vise à répondre à une clientèle exigeante prête à dépenser plus pour bénéficier d’un cadre de vie agréable et d’une prise en charge de son quotidien. Des locataires jeunes, digital nomads (ou nomades numériques) pour certains, qui veulent le maximum de services et le minimum de contraintes grâce à leurs salaires confortables.

Certains coliviving sont aussi conçus sous forme de résidences thématiques : coliving pour cinéphiles, coliving pour surfers, etc.

Une formule tout compris

Le coliving, c’est la promesse d’un logement clés en main en centre-ville, à proximité des transports, avec des services supplémentaires et peu de démarches administratives.

Le coliver paie une prestation globale où tout est compris : le prix de la chambre, les différents frais (électricité, abonnement internet et services numériques) ainsi que les services et les activités proposés. 

Comme pour la colocation, l’intérêt du coliving est aussi financier. En effet, louer un studio meublé seul coûte plus cher qu’une chambre dans une colocation ou un coliving. Ici tous les frais sont mutualisés, ainsi que les services, ce qui rend attractif le coût d’une chambre.

La durée du bail d’habitation est aussi plus flexible, puisque les contrats de locations proposés en coliving vont d’un mois à un an.

Même si le turn-over est important, les logements en coliving présentent d’excellents taux d’occupation, signe d’une réelle appétence des jeunes urbains. 

Quels sont les avantages à investir en coliving ?

Dans les centres-villes des grandes métropoles, la demande en logements meublés n’a jamais été aussi élevée. Les étudiants et les jeunes actifs sont plus nombreux chaque année à chercher un appartement meublé pour se loger. Pour ce qui est du coliving, l’offre disponible sur le marché français est encore très limitée même si celle-ci s’est considérablement étoffée en deux ans.

On est passé de 5 000 chambres à environ 8 000 entre 2019 et 2021 selon BNP Paribas. Tous les spécialistes notent un réel engouement pour ce nouveau type d’hébergement. En tant qu’investisseur immobilier ou propriétaire, quels sont les avantages à développer un projet de coliving ?

La forte demande locative

Par rapport à une colocation classique, le public attiré par le coliving est plus large tout en restant jeune avec une moyenne d’âge autour de 30 ans.

En plus des étudiants, on retrouve des jeunes actifs, les personnes en mobilité professionnelle, les expatriés de retour, les personnes récemment séparées, ceux qui ont acheté un appartement neuf et qui attendent la fin des travaux… Les locataires potentiels ont des profils assez variés.

Ces personnes, souvent en transition, sont à la recherche d’un hébergement clés en main. Un lieu où elles ont juste à poser leurs valises pour profiter d’un environnement de vie confortable, moderne et sécurisé. C’est ce positionnement haut de gamme qui séduit avec le coliving.

À l’image de la colocation, il propose aussi un cadre communautaire agréable, favorise les interactions et le lien social tout en permettant à chacun de conserver son intimité. La présence systématique d'une espace de vie privée et d'un espace communautaire (ou plusieurs) attire énormément.

Le coliving, une tendance d’avenir ?

Plusieurs éléments laissent  penser que le coliving est plus qu’un simple épiphénomène. Les projets sont toujours plus nombreux malgré le ralentissement de la crise du Covid.

L’augmentation du nombre d’auto-entrepreneurs et d’étudiants, la multiplication des CDD, la concentration des emplois et des actifs dans les grandes villes et les métropoles, l’appétence pour les logements meublés… sont autant de facteurs renforçant la demande de logements en coliving. De plus en plus de personnes en France cherchent ce type de location d'une durée variable et ponctuelle.

Certains acteurs du marché estiment que 35 % des locataires pourraient à terme se laisser tenter par ce type d’habitat partagé. 

Les atouts de la fiscalité en coliving

L’intérêt d’investir dans le coliving tient à sa fiscalité. Puisqu’il s’agit d’un logement meublé, cela ouvre droit au régime du loueur meublé non professionnel (LMNP). 

Le LMNP  vous permet de soumettre vos revenus locatifs à deux régimes distincts, le régime réel ou le régime Micro-BIC. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus tirés de votre coliving. 

Le régime réel apparaît plus intéressant puisqu’il vous permet de déduire de vos recettes locatives les charges et les frais (les travaux, les équipements, les frais de gestion locative, les intérêts de l’emprunt, les charges de copropriété, etc.) ce qui diminue la base de votre imposition. Vous pouvez aussi pratiquer l'amortissement, une pratique comptable plutôt technique mais qui permet aussi d'abaisser votre impôt sur le revenu sur le long terme.

Comment investir en coliving ?

Le coliving vient répondre à des besoins qui n’existent pas sur le marché immobilier français.

La multiplication des déplacements en tant que jeune actif ou professionnel, nécessite de trouver une offre adaptée plus souple que la simple colocation et qui nécessite moins de formalités.

Prévoir un budget conséquent

Disons-le tout de suite : un investissement immobilier en coliving n’est pas à la portée de tous les investisseurs. Le ticket d’entrée est assez élevé. On parle de projets dont le budget va dépasser pour certain le million d'euros

Il faut faire l’acquisition d’un bien dans une zone urbaine intéressante (des villes comme Paris, Lyon, Marseille, Lille, etc.), là où le prix du foncier est le plus élevé, agencer les pièces de vie (salle commune et chambre privative), doter le logement des équipements les plus modernes, créer une décoration attirante, définir les services proposés, etc. Cela nécessite un gros budget vous l'aurez compris.

Plusieurs sociétés spécialisées proposent aux propriétaires de transformer leurs biens en coliving dans une formule clés en main (rénovation, équipement, décoration, mise en location et gestion locative). Elles proposent aussi à des investisseurs classiques d’investir dans un coliving au sein d'une résidence qu’elles ont conçu. La société se charge ensuite de gérer le bien entièrement. 

Le coût d’entrée est relativement élevé et n’est pas accessible à toutes les bourses, ce sont surtout des investisseurs institutionnels qui se positionnent sur ce créneau.

On parle en règle générale d’un million d’euros pour investir dans un coliving standard contre 300 000 € pour un coliving bon marché. Mais pour celles et ceux qui en ont les moyens, c’est un dispositif permettant de diversifier ses placements dans un produit doté d’une excellente rentabilité locative (entre 4 et 7 %).

La rareté de l’offre, la multiplicité des acteurs et des formules de coliving, une législation encore hasardeuse ne font pas du coliving le paradis de l’investisseur locatif.

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Pourtant, cette idée d’offrir un logement clés en main, avec un mode de réservation simple, dans un centre-ville avec de nombreux services séduit un public très large. Nul doute que le paysage tricolore va s’enrichir de résidences et de maisons en coliving dans les années à venir. Le potentiel, tout comme la demande sont là.