L'investissement en appartement : mode d'emploi

L’appartement est un logement composé de, une ou plusieurs, pièces qui prend place dans un immeuble collectif. On compte aujourd’hui 16 millions d'appartements en France, ce qui en fait le 2e type de bien après la maison.

L’appartement : un mode de location plébiscité par les investisseurs 

Faire un investissement immobilier, veut dire presque à 100 % acheter un ou plusieurs appartements que l’on place en location. Pourquoi ? Parce que l’appartement est un investissement particulièrement rentable et facile à mettre en place. 

Un rendement locatif élevé 

En investissant dans un appartement, vous pouvez compter sur un taux de rendement compris entre 6 et 8 %. On parle de rendement brut. Pour un taux de rendement net, on se situe davantage autour de 4 - 5 %, voire moins si l’emplacement est de très bonne qualité (centre de Paris par exemple), ou plus si vous dénichez un bien en périphérie.  

Avec des rendements nets compris souvent entre 4 et 6 %, l'appartement est un placement très attractif

Le rendement est aussi meilleur pour la location d’appartements meublés et la colocation. Deux modes d’hébergement recherchés par les étudiants et les jeunes actifs. 

Le taux de rendement brut comme le taux de rendement net sont deux indicateurs parmi d’autres. Néanmoins, ils permettent de remarquer une chose ô combien essentielle. Le rendement d’un appartement est supérieur à celui d’un placement sur un livret d’épargne classique, en assurance-vie ou en SCPI, tout en étant plus sûr (et moins volatile) qu’un placement en cryptomonnaie ou en actions. 

Une excellente demande locative 

Avec plus de 40 % de locataires, la France est de moins en moins un pays propriétaire selon les chiffres de l’Insee.

Qu’est-ce que ça signifie ?

Tout simplement que la demande locative est croissante dans le pays. Les besoins en logements ne cessent de croître à travers le pays, et c’est une demande essentiellement en direction des appartements. 

La hausse de la mobilité des habitants, les divorces et séparations, les recompositions familiales, entraînent un besoin de logements accrus par rapport aux décennies précédentes. Il faudrait pour satisfaire toute la demande 400 000 nouveaux logements par an dans le pays. Un nombre impossible à atteindre en l'état.

Les étudiants sont friands d’appartements pour se loger. Plutôt logique jusque-là. Ce que vous ne savez peut-être, pas c’est qu’ils sont plus de 3 millions en France à chaque rentrée. Les besoins en locations sont énormes et les étudiants peinent véritablement à se loger.  

Pour un investisseur locatif, et à condition d’acheter au bon endroit, vous allez pouvoir louer pendant des années sans connaître de vacance locative. Surtout que l’avantage de louer à des étudiants et à des jeunes est que les parents servent dans la majorité des cas de garant, une sécurité supplémentaire pour votre investissement immobilier.  

Quels sont les types d’investissement en appartement possibles ? 

Investir dans un appartement vous permet de pratiquer différents types de location. Vous pouvez louer l’appartement nu, le meubler, le louer en colocation voire faire de la location saisonnière.  

La location nue 

Sans aucun doute le mode de location le plus facile à mettre en place. Vous achetez un appartement et vous pouvez le mettre en location sans contrainte. Tant que celui-ci correspond aux normes du “logement décent”, à savoir que sa surface doit au minimum être de 9 m² ou 21 m3 de volume habitable. 

Deux régimes fiscaux permettent par ailleurs de réduire votre imposition avec la location nue. Le régime micro-foncier, vous profitez de 30 % d’abattement forfaitaires sur vos revenus fonciers. Le régime réel, vous déduisez toutes les charges qui pèsent sur votre location, et si les charges dépassent les bénéfices, un déficit foncier se met en place.

Vous pouvez reporter ce déficit sur votre imposition globale, en deux mots, vous construisez un patrimoine et vous réduisez votre impôt sur le revenu en même temps ! 

La location meublée 

Un peu plus complexe à mettre en place quoiqu'autrement plus rentable, la location meublée offre de nombreux avantages. 

• Des loyers supérieurs de 10 % minimum 
• Une demande locative supérieure 
• Une fiscalité plus intéressante 

Pour que votre appartement soit qualifié de meublé, il faut qu’il comprenne tous les meubles et équipements obligatoires définis par l’administration. Table, chaise, lit, couverts... cette liste est à respecter scrupuleusement pour intégrer le statut fiscal de loueur meublé. Toutefois, un appartement meublé se loue a minima 10 % plus cher que son équivalent loué nu, de quoi augmenter votre rendement locatif. 

L’autre atout majeur de la location meublée : la forte demande locative. La location meublée se pratique essentiellement dans les centres-villes, les zones universitaires ou touristiques, les villes balnéaires. Autant de lieux où la demande pour ce type de location est très forte.  

Cerise sur le gâteau, la fiscalité locative sur les appartements meublés est meilleure que celle de la location nue. Le régime micro (micro-BIC) octroie un abattement de 50 % des revenus locatifs cette fois, avec le statut de loueur meublé non professionnel.

Et le régime réel offre la possibilité quant à lui de pratiquer l’amortissement. Un mécanisme permettant d’imputer en tant que charges la perte de valeur du logement et de ses équipements. Pas forcément évident à prendre en main, le régime réel en location meublée est un outil puissant pour réduire, voire faire disparaître son imposition ! 

La colocation 

Plutôt que d’investir dans un studio ou un T2, l’idée est d’acheter un appartement de 3, 4 ou 5 pièces et de le mettre en colocation en louant plusieurs chambres. L’intérêt de la colocation est que vous vous positionnez sur un marché moins concurrentiel à l’achat, les appartements de grande taille. 

Le prix au mètre carré est ainsi inférieur avec un grand appartement en comparaison d’un appartement d’une pièce. Mécaniquement, votre rentabilité locative sera meilleure. En France, dans les grandes villes universitaires, on manque de chambre en colocation, il y a plusieurs étudiants pour une chambre de disponible.

L’achat en résidence étudiante 

Une alternative à l’achat d’un appartement dans un immeuble lambda, et le fait d’investir dans une résidence étudiante. Vous achetez un appartement, généralement un studio meublé, qui est placé en location et géré par un gestionnaire de résidence.

La rentabilité est moindre que pour un investissement classique parce que le gestionnaire retient chaque mois sur les loyers des frais inhérent au fonctionnement de la résidence et les frais de service. Il s’agit sur le papier d’un achat sécurisé, toute fois en termes de rendement net, ce sera inférieur à tout autre investissement en appartement. 

La location saisonnière 

La location saisonnière, comme son nom l’indique, est le fait de louer un appartement meublé pendant une courte période. La durée maximale est de 90 jours consécutifs (non renouvelable) et au maximum de 120 jours par an. Si vous ne respectez pas ces conditions, il s’agit d’une effraction.  

La location saisonnière, notamment via Airbnb est un mode de location particulièrement intéressant ET rentable. Vous pouvez d’ailleurs coupler le bail mobilité ou bail étudiant avec de la location saisonnière de manière à louer votre appartement toute l’année et maximiser sa rentabilité. Et en matière de fiscalité, la location saisonnière est particulièrement attractive, avec le régime micro l’abattement sur les revenus est de 71 %.  

Ils ont investi dans un appartement avec Masteos

L'investissement locatif de Sima

L'investissement locatif de Caroline

L'investissement locatif de Victor

Comment réussir son investissement en appartement ? 

Mener à bien un projet d’investissement en appartement nécessite de prendre en compte de nombreux facteurs. Voici les principaux points que vous devez garder à l’esprit avant d’investir. 

La qualité de l’emplacement 

Vous l’avez déjà lu certainement, mais, encore faut-il le rappeler. La qualité de l’emplacement est fondamentale. La rentabilité de votre bien dépend de son emplacement en priorité, un emplacement de piètre qualité va vous pénaliser pendant longtemps.

Faible attractivité du quartier = faible demande locative = vacance locative.

Idem dans un quartier dégradé, vous risquez les impayés de loyers, et derrière, ce sont autant de mois où vous devez rembourser votre crédit sans l’aide du loyer. Une vraie galère. 

Alors avant de vous lancer, sélectionnez avec soin la ville, le quartier, la rue. Vérifiez que pour votre logement, il y aura réellement de la demande locative. Un studio étudiant est parfait à proximité d’un campus, moins dans une ville moyenne en périphérie où il n’y a que des familles. On caricature, mais vous avez compris l’idée.

Neuf ou ancien : quel est le meilleur appartement pour investir ? 

Immobilier ancien ou immobilier neuf ? Beaucoup de néo investisseurs se posent la question à l’heure de faire leur premier investissement locatif. 

L’immobilier neuf présente certes quelques avantages. Il est possible de mettre en location son bien aussitôt celui-ci construit (et éventuellement meublé), vous n’avez pas de travaux de rénovation à effectuer pendant de longues années. Le bien est aussi aux dernières normes thermiques. Vous pouvez (encore) profiter de la loi Pinel et donc investir tout en réduisant vos impôts. 

Malgré cela, l’immobilier neuf présente quelques problèmes majeurs. Une fois que vous avez acheté un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), il faut patienter un an voire deux années, le temps de la construction.

Autant d’années où vous n’engrangez aucun loyer.

De plus, le Pinel n’est pas un dispositif si rentable, et un appartement loué au LMNP au régime réel, obtiendra de meilleures performances.

Surtout que le prix d’un logement neuf au mètre carré est largement supérieur à un bien ancien de même taille (+30 %). Le foncier étant rare dans les grandes villes, les nouvelles constructions sont trop souvent dans des emplacements de médiocre qualité. Ne comptez pas sur une prise de valeur mirobolante le jour de la revente ou à la fin du Pinel. 

Pour nous, et nos chasseurs immobiliers le prouvent tous les jours, les biens anciens de qualité sont nombreux. Des appartements rentables, bien situés, qui se loueront facilement et qui évitent le piège du logement neuf.

Il ne faut pas craindre les travaux de rénovation dans l’ancien. D’une part cela augmente la valeur du logement, cela augmente aussi son étiquette énergétique (DPE). D’autre part, les travaux peuvent être déclarés en tant que charge, que ce soit en location nue ou meublée avec le régime réel. Ils offrent la possibilité de réduire votre impôt (et pourquoi pas de générer du déficit foncier). 

Studio, T1, T2, T3... que choisir ? 

Investir dans un studio, un appartement de deux pièces, de trois pièces ou de quatre pièces, etc., dépend de plusieurs facteurs. 

Le premier, et non des moindres, c’est votre budget. Quelle est concrètement votre capacité d’emprunt ? Le studio est le type de bien le plus abordable en France, tous les investisseurs et rentiers ont commencé par là.

Bien sûr acheter un studio à Roubaix ou à Paris n’est pas la même chose. 

L’idée selon nous est d’adapter l’appartement avec la demande locative locale. Un studio ou un 2 pièces est parfait à proximité d’un campus, il se louera facilement. Les grands appartements avec plusieurs pièces sont beaucoup plus pertinents dans les quartiers résidentiels et familiaux.

Investir dans un appartement clés en main 

Vous ne savez pas par où démarrez votre investissement locatif ? Pas de panique. Plutôt que de passer des heures à lire sur le sujet, à suivre des formations, à faire le tour des biens ou à calculer la rentabilité de dizaines de biens en détail, il y a une solution. L'investissement clés en main avec Masteos.  

On cherche pour vous les meilleurs appartements adaptés à votre budget. Nous ne sélectionnons que des biens situés dans des emplacements attractifs permettant d’atteindre une bonne rentabilité. Que ce soient les travaux de rénovation, l’ameublement, la mise en location et la gestion locative, on s’occupe de tout. Vous avez juste à piloter votre projet directement depuis votre smartphone et encaisser les loyers, plutôt facile non ?