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Investir en résidence étudiante, est-ce vraiment intéressant ?

Que ce soit en termes de rentabilité, de demande locative, de sécurité de l’investissement, ou même d’accessibilité avec un coût d’achat réduit, le studio dans une résidence étudiante serait une opportunité à saisir. Mais à y regarder de plus près, ce n’est pas forcément le cas.


Le logement en résidence étudiante, de quoi parle-t-on ?

La résidence étudiante bénéficie d’un statut juridique bien défini. Il s’agit d’un logement collectif destiné au logement d’étudiants, des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, d’apprentis, voire d’enseignants et chercheurs.

En règle générale, ce type d’établissement est composé d’appartements meublés (studio, studette, T2). La location nue est de ce fait très rare.

Les résidences étudiantes proposent des services pour faciliter le quotidien de ses résidents, par exemple : un service de ménage, de petit-déjeuner, des animations. Elle peuvent proposer également des équipements variés : une salle de sport, un espace détente, une laverie, des espaces communs, etc.

Si ces établissements sont plébiscités par les étudiants, c’est avant tout pour les facilités d’installation qu’ils offrent et le fait que tout est compris dans le loyer. Les étudiants ont juste à poser leurs valises et bénéficient également d’un confort de vie supérieur à un simple logement meublé.

Nombreux sont les promoteurs immobiliers à vous proposer d’investir dans une chambre étudiante dans une de ces résidences. Sur le papier la rentabilité annoncée se situe entre 3 et 4 % (rendement net), pour autant ce type d’investissement n’est pas sans risques.

Les atouts d’un investissement en résidence étudiante

Si l’investissement en résidence étudiante séduit les investisseurs particuliers, c’est parce qu’il semble présenter de multiples avantages.

L’investisseur en résidence de services étudiante conclut un contrat avec un gestionnaire commercial pour une durée déterminée. Ce gestionnaire s’occupe ensuite de la mise en location et de la gestion locative au sens large. L’investisseur ne se soucie de rien. Plutôt pratique quand on n’a peu de temps à consacrer à ce sujet ou d’appétence pour l’immobilier, hormis le fait de vouloir se construire un patrimoine.

Investir en résidence étudiante signifie aussi profiter du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) tant que les loyers encaissés de vos locations ne dépassent pas les 23 000 euros par an.

Un statut ouvrant droit à deux régimes fiscaux distincts permettant de réduire ses impôts, le micro-BIC ou le régime réel. Avec le régime micro-BIC, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs, très facile à mettre en place. Un avantage indéniable, mais loin d’être au niveau du régime réel. Ce dernier offre la possibilité de déduire tous les frais et charges de ses revenus locatifs. En couplant le régime réel et le mécanisme de l’amortissement, vous diminuez votre imposition de manière drastique, jusqu’à potentiellement ne plus payer d’impôts sur les loyers perçus.

Investir en résidence étudiante dans un meublé permet au propriétaire de bénéficier : 

  • d'un complément de revenu
  • d'un logement dans un cadre sécurisé
  • d'une gestion simplifiée
  • d'une fiscalité avantageuse
  • d'un prix d’achat accessible

Des atouts intéressants, toutefois est-ce suffisant pour justifier un investissement en résidence étudiante ? Rien n'est moins sûr.

Résidence étudiante, quels inconvénients pour votre investissement ?

Comme l’avertissait la presse spécialisée : “gare aux belles promesses des résidences étudiantes” (Capital). La prise de valeur pour un investissement immobilier dans un appartement en résidence étudiante est très limitée.

N’espérez pas profiter d’une plus-value, ces logements se valorisent assez peu. La rentabilité moyenne s’établirait à environ 3 % net par an, ce qui n’est pas vraiment mieux qu’un placement sur un livret d’épargne classique.

Moins d’avantages fiscaux

Avec la fin du Censi Bouvard en 2021, l’investissement locatif dans une résidence de services étudiante a clairement perdu en attractivité. Le dispositif Censi Bouvard permettait en effet aux investisseurs qui achetaient un appartement situé dans une résidence de services étudiante de profiter d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’achat. Ils profitaient aussi d'un remboursement de la TVA à 20 % au prorata du nombre d’années durant laquelle le logement est conservé (dans la limite de 300 000 euros). 

Des atouts importants qui augmentaient clairement la rentabilité de ce type d’investissement immobilier. Ce qui n’est plus le cas aujourd’hui et aucun nouveau dispositif n’est venu remplacer le Censi Bouvard à ce jour.

Cependant, les promoteurs immobiliers spécialisés dans la construction et la gestion de résidences étudiantes arrivent souvent à vous proposer une exonération de la TVA sur l’achat du studio. Un avantage commercial lié avant tout à l’emplacement de la résidence. 

Des emplacements médiocres

C’est l’une des grandes interrogations qui entoure l’achat d’un appartement (studio, studette ou T2) dans une résidence étudiante. En général, vous achetez un logement neuf. Celui-ci n’est pas construit et il faut patienter avant sa réalisation.

Vous n’êtes pas à l’abri de multiples retards qui repoussent d’autant vos premiers loyers perçus. La qualité des finitions est aussi hasardeuse. Souvent, les résidences étudiantes se dégradent assez vite, ce qui signifie une prise de valeur limitée pour votre appartement. 

Par ailleurs, vous n’êtes pas libre dans l’emplacement de la résidence étudiante. Celles-ci sont construites là où le foncier est disponible dans les grandes métropoles et leurs banlieues. Il ne s'agit pas forcément d'emplacements de premier choix, ce qui implique un attrait modéré pour la résidence.

Pensez à bien vérifier l’accessibilité et l’attractivité du lieu si jamais vous vous lancez dans un tel investissement. Les locataires ne seront peut-être pas tout le temps au rendez-vous, surtout si votre résidence ne contient pas tous les services susceptibles d’attirer les étudiants.

Les problèmes du contrat de gestion

Lorsque vous investissez dans une résidence étudiante, vous confiez tous les aspects de la location à un gestionnaire commercial pour une durée déterminée, sur laquelle vous ne pouvez pas revenir ensuite. Vous avez tout intérêt à vous assurer du sérieux de l’exploitant.

Il y a déjà eu par le passé des faillites dans la gestion commerciale des résidences de services pénalisant de facto les investisseurs, le temps de retrouver un repreneur pour la gestion. Le sérieux de l’exploitant, sa fiabilité tout cela est déterminant pour éviter que la résidence ne se dégrade pas et ne perde en attractivité.

Plutôt que de miser sur un achat en résidence étudiante où les contraintes sont nombreuses. On vous conseille plutôt de miser sur l'investissement en studio étudiant ou en colocation étudiante, des modes d'investissement extrêmement intéressants.

Investir en studio étudiant : quels avantages ?

En France, le nombre d'étudiant a fini par dépasser les 3 millions. Un chiffre impressionnant qui se traduit dans les faits par une demande de locations croissante.

La demande locative étudiante n’a jamais été aussi forte et ne peut être pleinement satisfaite en raison du déficit en logements neufs. Investir dans une location meublée étudiante est l’assurance d’avoir systématiquement un étudiant pour l’occuper. Le risque de vacance locative est très limité. Votre rentabilité se maintient donc dans le temps.

Privilégier l’investissement dans un studio étudiant meublé

Investir dans une résidence étudiante n’est certainement pas l’incroyable opportunité vendue sur le papier par les promoteurs immobiliers. En revanche, investir dans un studio ou un logement de petite taille que vous louez à des étudiants et des jeunes actifs demeure une très bonne idée et offre une multitude d’avantages.

De la liberté dans l’emplacement

Vous êtes moins contraint sur et aspect et vous pouvez sélectionner de biens meilleurs emplacements. C’est-à-dire des appartements à proximité des grandes écoles et des universités pour profiter d’une demande locative supérieure ou en centre-ville pour associer demande locative étudiante et jeunes actifs. Vous aurez alors systématiquement des locataires pour votre investissement, peu de risques de vacance locative.

Un prix d’achat plus intéressant

Acheter un logement en résidence étudiante signifie en général faire l’acquisition d’un bien neuf. Vous devez donc patienter puisqu’il n’est pas construit. Autant de mois à attendre avant de percevoir vos premiers loyers, ce qui n’est pas le cas avec l’immobilier ancien, le bien immobilier est déjà disponible.

En quelques mois dans l’ancien, vous pouvez mener une opération immobilière dans sa totalité, depuis la recherche du bien jusqu’à son ameublement et sa mise en location.

Une liberté dans le mode de location

Vous êtes également plus libre dans le choix du bail. Le bail étudiant d’une durée de 9 mois pourra être complété par une location saisonnière l’été pour maximiser la rentabilité de votre logement. Un élément que vous ne pouvez pas faire en résidence étudiante. Vous n’avez pas la contrainte de l’exploitant qui détermine le type de contrat de location sans que vous n'ayez votre mot à dire.

La fiscalité avantageuse du meublé

Comme pour un appartement en résidence étudiante, vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). À savoir la possibilité de déclarer toutes vos charges avec le régime réel et de pratiquer l’amortissement pour réduire l’impôt sur vos revenus locatif. Sachant que la question des impôts et de la fiscalité est l’aspect central du point de vue de la rentabilité, il faut s’y pencher avec attention.

La gestion locative de votre appartement

Plutôt que de passer par un gestionnaire commercial, vous pouvez : 

  • soit gérer vous-même le logement quand vous habitez à côté, et économiser l’équivalent d’un mois de loyer à l’année 
  • soit  choisir une formule de gestion locative auprès d’une agence qui correspond à vos besoins


Pour résumer

L’investissement dans un meublé étudiant en LMNP est idéal pour se construire un patrimoine immobilier ou démarrer sa future carrière de rentier. Le prix d’achat est accessible, la rentabilité très bonne et la demande locative élevée, en revanche avec un investissement de ce type en résidence étudiante vous êtes contraint.

Contraint par l’emplacement, la qualité du bâti, le gestionnaire commercial et l’exploitant, la durée du bail… mieux vaut à notre avis investir directement dans un studio ou un grand appartement étudiant en colocation pour dégager la meilleure rentabilité possible.


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