Immeuble locatif : définition, achat, financement

C’est quoi, un immeuble locatif ?

L’investissement en immeuble locatif consiste à devenir l’unique propriétaire d’un bâtiment qui comprend des logements, mais pas seulement. Il peut aussi comprendre un local commercial, des parkings, un garage, des caves, des combles, etc.

Définition

Immeuble locatif est un terme synonyme d'immeuble de rapport et d’immeuble à loyers. L’immeuble locatif est souvent dit de « rapport » parce qu’il « rapporte à son propriétaire » les loyers des personnes qui y résident. Une fois l'emprunt remboursé, le propriétaire peut devenir rentier grâce à son immeuble et dégager de solides revenus.

L'immeuble est dit de rapport parce qu'il rapporte à son propriétaire

Un immeuble locatif est détenu en monopropriété et divisé en plusieurs lots. C’est un habitat collectif sans statut de copropriété. Un seul propriétaire décide et gère l’intégralité du bien. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale comme une SCI (société civile immobilière).

Les immeubles de rapport sont apparus au cours du 18e siècle, mais c’est véritablement durant le Second Empire et la période Haussmann que leur essor a eu lieu. Des investisseurs achetaient des terrains pour y construire un immeuble divisé en plusieurs logements.

Ils répondent à cette époque à la forte demande en logements. Les immeubles locatifs constituent la forme urbaine principale de construction jusqu’à l’arrivée des copropriétés et de la promotion immobilière au 20e siècle.

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Quelle est la différence entre un immeuble en copropriété et un immeuble locatif ?

Tous les lots d’un immeuble locatif sont détenus par un seul propriétaire. À l'inverse, dans un immeuble en copropriété, les lots sont détenus par différentes propriétaires.

Les décisions concernant l’immeuble sont prises au cours d’une assemblée générale où sont présents les propriétaires (où leurs représentants) et appliquées par le syndic de copropriété l’organe de gestion de l’immeuble. Rien de tel avec l’immeuble locatif, toutes les décisions sont prises par une seule personne.

Pourquoi investir dans un immeuble locatif ?

Conçu pour maximiser le rendement locatif, l’immeuble de rapport est le bien locatif par excellence.

Pour les investisseurs dans un immeuble, les principaux avantages sont les suivants :

• Une excellente rentabilité locative avec un prix au mètre carré attractif
• L’absence de frais de copropriété
• Un coût des travaux de rénovation réduit
• Un risque locatif réparti entre les différents logements

Une meilleure rentabilité locative

Un immeuble de rapport présente systématiquement une meilleure rentabilité qu’un grand logement de taille équivalente pour plusieurs raisons.

Le prix au mètre carré d’un bien avec une grande surface sera toujours moins élevé que celui d'un studio. Les grands appartements comme les immeubles sont des biens qui s’échangent peu si on compare avec les logements de petite taille.

Les petits logements sont des biens très demandés (étudiants, jeunes actifs…), la tension locative est forte sur ces appartements. À l'inverse, un grand logement convient à moins de locataires et génère une demande locative plus faible. Cela a un impact immédiat sur le prix au mètre carré. À surface équivalente, le prix au mètre carré d’un immeuble de rapport sera moins important, de quoi gagner des points de rentabilité.

Investir dans un immeuble de rapport, c’est un peu comme acheter en gros. Le vendeur sera plus sensible à une négociation sur le prix d’achat, surtout si l’immeuble à des défauts. Les immeubles nécessitant des travaux de rénovation importants bénéficient d’une importante décote. Attention toutefois, il faut prendre le temps d’analyser le détail des frais et charges de gestion locative, ainsi que la quantité de travaux à effectuer, vu la lourdeur de certaines opérations et leurs coûts. Il faut éviter toute mauvaise surprise.

Être le seul maître à bord

Devenir propriétaire d’un immeuble locatif signifie que VOUS menez votre stratégie d’investissement locatif comme bon vous semble. Vous n’êtes pas gêné par d’autres copropriétaires et êtes libre de décider ce qui sera le plus rentable selon vous. Reconfigurer les logements, ajouter ou enlever des pièces de vie, les fusionner, faire des travaux de rénovation, l’éventail des possibilités est vaste.

Les travaux d'embellissement et d'amélioration thermique sont deux bons moyens de doper votre rentabilité locative. 

Faire des économies d’échelle

La liste des travaux envisageable est longue : rénovation de la toiture, remise aux normes électriques, réfection des parties communes, ravalement de façade, modernisations des salles de bain, des cuisines, refaire les sols et revêtements, installer des systèmes de chauffage individualisés et performants, remettre au goût du jour la décoration… L’avantage de l’immeuble locatif est qu’il est possible de mutualiser les travaux pour réduire leur coût par appartement. Vous faites des économies d'échelle, comme sur le prix d’achat des matériaux.

Tous ces travaux, s'ils représentent une belle somme d'argent, vont permettent d’accroître la valeur locative de votre immeuble et de diminuer le risque de vacance. En proposant des appartements rénovés et aux dernières normes sur le marché immobilier, vous augmentez la demande locative pour vos biens.

Quels sont les inconvénients de l’immeuble locatif ?

Graal de l’investisseur immobilier, l’immeuble de rapport n’est pourtant pas exempt de défaut qu’il faut avoir en tête quand on réalise ce type de projet.

L’immeuble de rapport est un projet financier lourd, les banques peuvent vous refuser le prêt pour une telle opération et demander un apport personnel très important, notamment dans un contexte de forte remontée des taux d’intérêt.

Investir dans un immeuble de rapport, c’est aussi prendre sur soi toutes les charges financières qui pèsent sur l’immeuble. Problème dans la toiture, ravalement de façade à faire, remise aux normes électriques, changement d'ascenseur… autant de travaux qui coûtent cher et dont vous devez vous occuper. D’autant plus que l'immeuble locatif est par définition un bien ancien : vous ne pourrez pas investir dans un immeuble neuf et vous aurez toujours une problématique de travaux à prendre en compte.

Si vous avez des locaux commerciaux et des logements en rez-de-chaussée, ces derniers seront aussi plus difficiles à louer et le risque de vacance locative pour ces derniers sera toujours présent.

Comment choisir un immeuble locatif ?

Sélectionner un immeuble pour investir nécessite de prendre en considération une multitude de facteurs : l’emplacement, la qualité du bâti, l’état des lots, la quantité de travaux à faire, la fiscalité locale (taxe foncière), etc.

Veiller à la qualité de l’emplacement

Même pour un immeuble locatif qui, théoriquement, a une meilleure rentabilité qu’un simple investissement immobilier, la qualité de l’emplacement est fondamentale.

En tant qu’investisseur, vous devez cibler en priorité les villes où la tension locative est la plus élevée. Il s‘agit de métropoles dynamiques et de centres urbains attractifs. Privilégiez aussi les villes étudiantes et la proximité des campus, mais aussi les gros bassins d’emploi, les zones où les entreprises recrutent. Il est important de ne pas se fier au seul indicateur de la rentabilité locative pour investir dans un immeuble.

Pensez à adapter les prestations et le type de logements au public visé. Si vous investissez dans un centre-ville d’une métropole, le public visé est composé d’étudiants, et de jeunes actifs. Il faut pouvoir proposer aux locataires des studios, T1 ou T2. Si votre immeuble est plus éloigné du centre, il va davantage s’adresser aux familles, qui cherchent de grandes surfaces : T4 et T5 avec des places de parking sécurisées.

En général, les immeubles locatifs, plutôt anciens, se situent en centre-ville. Cependant, vous trouverez plus facilement de la rentabilité dans un immeuble dans le centre d’une ville moyenne plutôt qu'une grande métropole. Le prix au mètre carré y demeure relativement bas et il est possible de trouver des immeubles comprenant quelques lots avec peu de parties communes (et donc peu d’entretien).

Observer l’état des locations dans l’immeuble

Un autre aspect à prendre en considération est l’état locatif des lots qui composent l’immeuble. En effet, les appartements peuvent être :

• inoccupés
• loués
• certains sont loués, d’autres non

L’inconvénient d’avoir des logements loués est que vous ne pourrez pas faire des travaux immédiatement hormis dans les parties communes. Vous devrez attendre le départ des différents locataires.

Par contre, un appartement déjà loué est la garantie de percevoir des loyers et de ne pas avoir de vide locatif ce qui n’est pas négligeable comme avantage.

Faut-il mieux acheter un immeuble locatif libre ou loué ? Le débat n’est pas tranché et dépendra surtout de ce que vous voulez faire de votre immeuble.

Comment investir dans un immeuble locatif ?

Si vous envisagez d’investir dans un immeuble de rapport, vous avez dû vous en rendre compte, il s’agit de biens difficiles à dénicher. Il y a peu d’annonces immobilières en ligne, les immeubles étant rares et recherchés.

L’idéal est de se rapprocher de spécialistes en la matière, d’agents immobiliers qui disposent d’un vaste réseau (agences immobilières, office notarial) ceux capables de vous proposer des biens « off market ». Il faut être patient pour trouver la perle rare.

À Masteos, certains de nos chasseurs immobiliers sont spécialisés dans la recherche d’immeubles locatifs à travers la France, de quoi trouver plus facilement votre bonheur.

Comment financer un immeuble locatif ?

L’immeuble de rapport permet de réaliser des économies d’échelle et offre une meilleure rentabilité locative. Encore faut-il réussir à financer son immeuble. Si le prix au mètre carré est moins élevé que pour les autres types de logements, il n’en reste pas moins que le coût d’achat est conséquent.

Vous pourrez trouver des petits immeubles de rapport à des prix “abordables” dans des villes moyennes (on pense à Bergerac, Lens, Arras…). En revanche, pour les dénicher dans les métropoles comme Paris ou Lyon, c’est autrement plus complexe et le coût est conséquent. On parle d’opérations qui dépassent souvent le million d’euros. Par contre, le risque locatif y est très bas.

À moins d’être doté d’une grosse capacité financière (un apport important), le prêt immobilier est quasi-obligatoire pour ce genre de projets. Un achat d’immeuble locatif étant une opération rare, votre dossier bancaire devra être solide pour convaincre votre banquier. Pensez à accompagner votre dossier de tous les documents comme : l’historique d’achat et de gestion locative, les frais et charges locatives, les travaux prévus…

L’investissement dans un immeuble de rapport ne s’adresse pas en général aux investisseurs débutants. Cela demande un peu de vécu dans l’immobilier. Toutefois, il est aussi possible de passer par des offres d’investissement locatif clés en main et de déléguer la gestion de son immeuble. Une formule pratique quand on manque de connaissance dans le secteur immobilier.

Quelle est la fiscalité de l’immeuble locatif  ?

Le choix du régime fiscal n’est pas à prendre à la légère. Vu les montants en jeu avec un investissement en immeuble de rapport, prenez le temps de sélectionner le régime le plus adapté à votre projet. D’ailleurs, selon la nature de l’immeuble vous pourrez utiliser des dispositifs fiscaux comme la loi Malraux ou la loi Denormandie. Vu la diversité des montages fiscaux, le mieux reste de faire appel à des experts-comptables.

Vous pouvez acheter votre immeuble via une société (SAS, SARL) et être redevable à l’impôt sur les sociétés. En investissant via une Société Civile Immobilière (SCI), vous pouvez faire le choix de rester imposable à l’impôt sur le revenu (IR).

Un immeuble acheté en nom propre est soumis à l’impôt sur le revenu :

• Si les logements sont loués nus, vous déclarez des revenus fonciers, mais vu la fiscalité peu avantageuse, on vous déconseille fortement d’y avoir recours.
• Si les logements sont loués meublés vous avez le choix entre le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) entre micro-BIC ou le régime du réel, mais vous pouvez aussi opter pour le statut de loueur meublé professionnel (LMP), cela dépendra des revenus locatifs.

Plusieurs montages financiers sont possibles même si les plus attractifs sont la SCI à l’IR grâce aux allégements fiscaux, et le LMNP en location meublée non professionnelle avec la possibilité de déduire les charges locatives et de pratiquer le mécanisme de l’amortissement.

Dans tous les cas la question des impôts n’est pas à prendre à la légère et avec un immeuble à gérer mieux vaut prendre un expert-comptable pour se faire épauler.

Comment gérer un immeuble locatif ?

Un immeuble de rapport, selon le nombre d’appartements qu’il comprend peut s’avérer difficile à gérer. Vous ne bénéficiez pas d’un syndic de copropriété pour s’occuper de votre bien. Ce qui signifie que s’il y a un souci à régler ou des travaux à entreprendre, vous devrez vous en occuper seul.

Bien sûr, vous pouvez toujours gérer seul votre immeuble, mais cela peut rapidement devenir une occupation à plein temps si vous avez de nombreux logements en location. La motivation ne fait pas tout.

Pour un gain de temps, rien de tel que de déléguer la gestion locative à des professionnels spécialistes. Pour un immeuble de rapport, les missions peuvent être extrêmement chronophages puisqu’il faut multiplier toutes les tâches par le nombre de logements dans votre immeuble.

C’est pourquoi la majorité des investisseurs en immeuble de rapport passent par des agences immobilières spécialisées pour gérer leur bien.

Comment calculer la valeur d'un immeuble locatif ?

Pour déterminer la valeur d’un immeuble locatif, il faut se pencher sur les fondamentaux du bien.

1. L’emplacement. Est-ce que l’immeuble est dans une zone attractive ? Quels sont les commerces, services, équipements, les moyens de transport à proximité ? Un immeuble bien placé est synonyme de forte de demande locative, vos appartements trouveront toujours preneur.
2. L’état général de l’immeuble. L’autre donnée essentielle pour estimer la valeur du bien est la qualité du bâtiment. Y a-t-il des travaux de gros œuvre comme un ravalement de façade, une toiture à refaire ? Ce type de travaux très lourd aura un impact significatif sur le prix de d’achat.
3. L’état des logements et des parties communes. Les appartements sont-ils en bon état ? Ou alors est-ce qu’ils nécessitent des travaux comme une remise aux normes électriques, une rénovation énergétique ? Quel est l’état de la plomberie ? Prenez le temps d’observer les diagnostics obligatoires pour vous faire une idée de l’ampleur des travaux. Faire des travaux de rénovation pourra être intéressant pour accroître la valeur des logements et augmenter les loyers.
4. Les locataires. Les locataires sont-ils en place depuis longtemps ? Quand arrivent à échéance leurs baux de location ? Vérifiez les quittances de loyers, s’il y a des impayés fréquents c’est un risque à prendre en considération.
5. L’occupation ou non des appartements. La question de savoir est-ce que les logements sont actuellement occupés ou pas ? Cela a une incidence sur la rentabilité en cours de l’immeuble, mais aussi la possibilité de faire des travaux.
6. Le niveau des charges. Il s’agit aussi d’une donnée essentielle et on comprend pourquoi quand on constate le coût d’entretien d’un ascenseur par exemple. Il faut aussi prendre en compte l’entretien des parties communes, l’eau, l’électricité, les impôts comme la taxe foncière…
7. L’optimisation de l’immeuble. Un immeuble devient intéressant pour un investissement quand il offre des possibilités de développement : aménagement des combles, division des lots (pour s’adapter à la demande locative locale), surévaluation. Pensez aussi à vérifier le PLU de la ville pour estimer vos possibilités.
8. Le prix au mètre carré. C’est une donnée fondamentale dans le calcul de la valeur de l’immeuble. Vous disposez pour cela de nombreux outils comme le site de meilleurs agents pour voir quels sont les prix moyens pratiqués dans le secteur en fonction de la typologie du bien. 
9. La concurrence. Un bon moyen pour situer la valeur de son immeuble est également de regarder le prix d’autres biens similaires dans le secteur. Il faut que la valeur estimée de votre immeuble demeure compétitive au regard de ce qui pratique à proximité.

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Comment calculer le rendement d'un immeuble locatif ?

La rentabilité locative d’un immeuble locatif peut atteindre aujourd’hui les 7 % à comparer avec les 3 % de rentabilité à Paris. On parle ici de rentabilité brute, un calcul assez simple qui donne une estimation générale de rentabilité :

(loyers x 12) / prix au mètre carré x 100

Vous devez donc ajouter tous les loyers des lots qui composent votre immeuble. Le résultat est un chiffre très approximatif vous donnant un ordre d’idées 

La rentabilité brute de votre immeuble peut être affinée, on parle lors de rentabilité nette. Le calcul prend en compte cette fois les charges locatives. 

((loyers - charges locatives) x 12) / prix au mètre carré x 100

Comme vous êtes seul propriétaire de votre immeuble, les charges locatives ne comprennent pas les charges de copropriété. En revanche, vous devez toujours vous acquitter pour tous les logements de la taxe foncière et des frais de gestion si vous déléguez la gestion locative de vos biens, mais aussi l’assurance PNO (propriétaire non occupant).

La rentabilité nette est une donnée largement perfectible si on intègre dans le calcul la prise en compte de la fiscalité des locations. Pour un immeuble locatif, comprenant plusieurs lots, certains nus, d’autres meublés, le calcul peut être alambiqué.

Néanmoins, vous aurez une vision la plus précise possible de la rentabilité réelle de votre immeuble. Pour cet aspect-là, il est conseillé de voir avec un expert-comptable qui saura calculer votre imposition. D’autant plus que vous pourrez utiliser différents dispositifs de défiscalisation (Malraux, Denormandie) ajoutant d’autres contraintes dans les calculs.

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