Louer vide ou louer meublé, que choisir ?

Avec une rentabilité locative moyenne d’environ 5 % en location vide, et 7 % en location meublée, le statut à privilégier pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif semble pencher vers la seconde option.

La location en nu, moins rentable, offre malgré tout ses propres avantages. Celui de la stabilité et de la simplicité de gestion, doublé d’une fiscalité qui peut être intéressante.

Les spécificités de la fiscalité avec la location vide

Louer votre bien vide nécessitera moins d’investissement, à la fois en temps et en implication. Vous n’avez pas besoin de meubler votre appartement : vos locataires s’en chargeront. C’est un coût en moins pour votre opération.

De plus, vous éviterez le surcoût d’éventuelles dégradations sur les meubles mis à disposition.

La location vide offre en outre des perspectives de stabilité, puisque les baux conclus le sont pour une durée de 3 ans renouvelables par tacite reconduction.

On voit rarement quelqu’un s’installer dans un logement vide pour le quitter 3 mois plus tard. Les locataires qui cherchent un bien vide se projettent sur une période longue.

Pour donner son congé, le locataire doit respecter une préavis de trois mois (un mois dans certaines zones, dites « tendues »). Cela vous laisse le temps de retrouver un locataire.

Le régime micro-foncier, une fiscalité facile à gérer

L’administration prévoit deux régimes fiscaux pour la location nue.

Le régime micro-foncier est le lus facile à mettre en place. Il est toutefois uniquement accessibles aux propriétaires dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € annuels.

L’administration établit un abattement forfaitaire de 30%, les travaux et charges ne peuvent être déduits.

Il vous faudra alors prévoir, si besoin, vos travaux en amont, sous peine de ne pas pouvoir les déduire de votre résultat.

Si cette option ne vous convient pas, vous aurez toutefois le choix d’opter pour le régime réel, mais ce choix sera irrévocable durant une période de trois ans.

Le régime réel, un meilleur potentiel fiscal

Le régime réel est prévu pour des revenus locatifs supérieurs à 15 000 € annuels, dans ce cas vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier.

Mais vous avez aussi le droit de sortir du régime micro-foncier pour adhérer au régime réel. Vous devrez alors calculer votre revenu net foncier. C’est-à-dire le revenu brut, après déduction des charges (travaux, assurances, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…).

👉🏻 Si vous avez des charges qui représentent plus de 30 % de vos revenus fonciers, vous avez tout intérêt à adhérer au régime réel.

Réduire ses impôts avec le déficit foncier

Une petite astuce à connaître pour tout propriétaire-bailleur d'une location vide : le déficit foncier. Relativement méconnu des investisseurs, le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet d'effacer une partie de ses revenus fonciers de ses impôts.

Un mécanisme intéressant, surtout lorsque vos charges locatives sont élevées !

On parle de déficit foncier lorsque la totalité des charges déduites dépasse le montant des revenus générés par la location.

Par exemple, si vous réalisez d’importants travaux, leur montant, s’il est déductible, peut être supérieur aux loyers perçus. Cette différence est appelée déficit foncier. 

La loi vous autorise à déduire ce déficit (hors intérêts d’emprunt) des impôts sur le revenu, dans la limite de 10 700 € par an. Le montant s'élève à 15 300 € dans certaines circonstances et 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique.

Lorsque le revenu foncier est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l'excédent de déficit s'impute sur votre revenu global durant six ans et de vos seuls revenus fonciers pendant 10 ans.

Attention cependant. Cette facilité est dépendante de l’obligation de conserver le bien 3 ans, si l’on impute ce déficit sur le revenu global. Vous êtes obligé de continuer à la louer durant cette période

👉🏻Pour résumer, si vos charges déductibles dépassent 30% du montant de vos loyers, le régime réel sera plus intéressant que le régime micro-foncier.

La location meublée, des avantages fiscaux certains

Un logement est considéré comme meublé lorsque le locataire peut s’y installer sans apporter de mobilier. Tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne doivent s’y trouver immédiatement.

Terminés les abus, où l’on trouvait auparavant dans les appartements, uniquement un canapé et quelques couverts ! Dorénavant, chaque pièce du logement doit être équipée du mobilier suffisant.

Contrairement à la location nue, le bail est conclu généralement pour une durée d’un an reconductible tacitement. Le bail peut parfois également pour une durée de 9 mois non reconductible, si le locataire est un étudiant (bail étudiant). Si cette souplesse est souvent considérée comme un avantage, c’est surtout en matière de fiscalité que cette option est intéressante.

De manière générale, les investisseurs immobiliers en meublé optent pour le statut LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce dernier bénéficie d’un régime fiscal bien spécifique. Là encore, vous pourrez choisir parmi deux régimes fiscaux celui qui vous sera le plus favorable.

Ils ont mis en location leur meublé avec Masteos

L'investissement locatif d'Antoine

L'investissement locatif de Sylvain

L'investissement locatif de Lucile

Le régime fiscal micro-BIC, simplicité et efficacité

Le premier régime en location meublée est le micro-BIC (micro Bénéfices Industriels et Commerciaux). Si le montant des recettes perçues, pour une location meublée, est inférieur à 77 700 € annuels (pour un loueur non professionnel), ce régime vous autorise un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.

Cependant, vous n’aurez pas la possibilité de défalquer vos charges ; attention donc, encore une fois, si vous devez réaliser des travaux.

Ce régime est donc bien plus intéressant que le micro-foncier en location nue, qui ne propose qu'un abattement de 30% uniquement.

N’oubliez pas cependant que les revenus, tirés de la location nue, comme de la location meublée, sont certes soumis à l’impôt sur le revenu. Mais ils subissent également les prélèvements sociaux, au taux de 17,2% (sauf si vos revenus de location sont déjà soumis aux contributions sociales).

Le régime réel, le meilleur moyen de diminuer son imposition

Le régime réel est le plus intéressant : vous pourrez déduire toutes vos charges de vos recettes locatives.

• Les frais d’entretien et de réparations
• Les charges de copropriété
• La taxe foncière
• Les frais d’assurance
• Les frais de gestion locative
• Les intérêts de l’emprunt
• Les frais de Centre de Gestion Agréé en cas d'adhésion
• Les frais de procédure en cas de litige
• Les provisions pour risques (par exemple risque de loyers impayés)

De plus, il vous sera possible d’amortir votre bien. Ce mécanisme viendra alors réduire votre bénéfice imposable. Une situation dans laquelle il vaut mieux avoir recours  d’un expert-comptable, car cette procédure peut s’avérer complexe à mettre en œuvre.

Cette pratique donne l’avantage, lorsque le solde est bénéficiaire, de pouvoir ensuite « piocher » dans cette réserve, pour réduire les dépenses fiscales. C’est ainsi que ce régime permet souvent aux loueurs en meublé de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.

Location nue et meublée : la simplicité contre le rendement

Si la location vide apporte un certain confort en termes de gestion, durée du bail plus étendue, moins d’investissement personnel en termes de temps passé. D’un point de vue financier, l’option de la location meublée propose tout de même plus d’avantages. 

Le principe d’amortissement, notamment, permet de réduire la base imposable de vos revenus locatifs, voire de l’effacer !

Il ne faut en revanche pas occulter le fait qu’à la revente, le marché de la location meublée reste plus confidentiel.

Par ailleurs, le loueur meublé en LMNP est plus contraint en termes de gestion administrative (déclaration de début d’activité, déclarations fiscales plus compliquées à renseigner, etc.).

Cependant, à qualité et emplacement équivalents, un logement meublé se louera jusqu’à 30% plus cher qu’une location nue. Et avec un loyer plus important, la rentabilité d'un logement loué meublé est supérieure à celle d'un bien loué vide.

Ce rendement brut vous donnera une première idée de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à un autre, mais nous ne saurons trop vous conseiller de calculer la rentabilité nette nette de votre acquisition, voire son taux de rendement interne pour une analyse poussée. Vous constaterez ainsi que vous parviendrez très vite à un taux de rentabilité qui n’a rien à voir avec celui des locations vides !

Pour absorber la hausse des salariés et des étudiants en demande de mobilité, et donc de locations meublées, l’État a créé un bail spécifique. Le but est pour répondre à cette demande via le bail mobilité, qui permet de louer pour une courte période en meublé.

Cette possibilité constitue une belle alternative aux baux meublés déjà existants, et est un atout de plus pour les LMNP.

En résumé

Le choix entre la location nue et la location meublée n’est que l’un des multiples arbitrages que vous devrez effectuer au moment d'investir.

Choisir le bon bien dans la bonne ville, optimiser son financement et sa fiscalité sont autant d’éléments à maîtriser et où vos choix auront des conséquences importantes. Et si vous ne savez pas comment mener votre projet, il existe toujours la solution de l'investissement clés en main.