Louer sa résidence principale : démarches et fiscalité

Mettre en location sa résidence principale quand on est en vacances ou en week-end est une activité rentable. Notamment sur Airbnb. Le prix de la nuitée, si votre logement est bien situé, peut rapidement grimper, de quoi dégager un complément de revenu bienvenu.

Quelques principes juridiques avant de louer sa résidence principale

La résidence principale est le lieu où vous habitez de manière effective au moins 8 mois dans l’année. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison et vous y résidez à titre gratuit ou vous versez un loyer. La résidence principale est lieu où vous êtes domicilié et où vous recevez votre avis d’impôt.

La location de sa résidence est considérée comme un meublé de tourisme et doit respecter la législation en la matière. Des conditions portant sur le logement et à ses caractéristiques, mais aussi sur la durée de la location.

Les règles concernant le meublé de tourisme : 

• Vous ne pouvez pas louer plus de 120 jours par an votre résidence principale.
• Vous ne pouvez pas louer 90 jours consécutifs à un même client plus de par an.
• Vous ne pouvez pas être présent durant la location, le client a la jouissance exclusive du logement.
• Votre locataire n’utilise pas votre logement comme résidence principale, mais comme résidence secondaire.

Le décompte des jours se fait sur une année civile, du 1er janvier au 31 décembre.

👉🏻 À noter qu’en cas de force majeure (raison médicale ou professionnelle), la durée de location peut excéder les 120 jours.

Les démarches pour mettre en location sa résidence principale 

S’inscrire au répertoire de l'INSEE

Que vous soyez propriétaire de votre résidence principale ou locataire, pour démarrer votre activité, il faut s’inscrire au répertoire de l’INSEE. Vous allez ainsi obtenir un numéro de SIRET que vous pourrez utiliser pour les différentes démarches administratives. 

La déclaration est gratuite et doit être effectuée dans les 15 jours qui suivent le lancement de votre activité au plus tard. Vous devez vous rendre sur le guichet des formalités des entreprises (GFE) hébergé par l'INPI pour effectuer votre demande.

Le numéro de SIRET permet ainsi : 

• De remplir la déclaration complémentaire de revenus, Formulaire 2042-C puisque les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu.
• De payer les cotisations sociales.
• De payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) selon votre situation et la commune.

Déclarer sa location en mairie

Il s’agit également d’un préambule à la mise en location. Depuis 2016, de plus en plus de communes (et cela devient une obligation avec la nouvelle loi anti-Airbnb votée début novembre 2024), imposent une déclaration préalable.

L’idée est de faire connaître votre activité de loueur occasionnelle à la mairie pour que celle-ci ait une visibilité sur le marché immobilier local.

Avant d’être bientôt généralisée à toutes les villes, la mesure concernait : Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse, Tours. 

Une fois votre déclaration faite à la mairie, celle-ci vous donne un numéro d’immatriculation. Ce dernier doit être utilisé dans la publication de votre offre de location notamment sur Airbnb. La mairie peut également vous demander à la fin de l’année combien de nuitées votre résidence a été louée.

D’autres démarches et règles à ne pas négliger pour louer

Se lancer dans une activité saisonnière de location meublée implique de vérifier aussi les éléments suivants pour se conformer avec la législation.

Si votre résidence principale se situe dans un immeuble en copropriété, ce dernier ne doit pas comporter de clause d'habitation exclusivement bourgeoise. C’est inscrit dans le règlement de copropriété. Auquel cas, la location meublée ponctuelle demeure interdite.

Il vous faut également : 

• Collecter la taxe de séjour et la reverser à la commune (si la ville applique ce principe).
• Souscrire aux assurances adéquates pour protéger votre logement (contrat multirisque, etc.).
• Faire remplir par le client une fiche de police lorsqu’il n’est pas de nationalité française.

Nous n’avons évoqué ici que le cas où vous êtes propriétaire de votre résidence principale. Si vous êtes locataire et que vous souhaitez mettre en location votre résidence, vous devez demander l’accord de votre propriétaire. Il vous faut expressément une autorisation écrite de ce dernier.

La sous-location non autorisée peut avoir pour effet de mettre fin à votre bail de location. Vous devrez aussi reverser au propriétaire tous les loyers perçus. 

L’administration précise aussi qu'il est important de protéger sa connexion internet. Si elle est utilisée à des fins frauduleuses, vous pourriez en être tenu pour responsable. Il vous faut aussi informer le locataire de toutes les règles et spécificités du logement : poubelles et collecte des déchets, tolérances aux animaux…

Quelle est la fiscalité quand on loue sa résidence principale ?

Les revenus tirés de la location de votre résidence principale sont à déclarer en tant que Bénéfices industriels et commerciaux, comme pour toute location meublée.

Cela signifie que vous entrez dans le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Tant que vos revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an, vous êtes intégré dans ce statut qui ouvre droit à deux régimes fiscaux différents pour déclarer vos revenus.

• Le régime micro-BIC
• Le régime réel

Vos revenus locatifs doivent être indiqués dans un formulaire complémentaire au formulaire 2042, il s’agit de la déclaration 2042-C-PRO.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est celui auquel vous êtes automatiquement rattaché. Depuis le 1er janvier 2024, pour les meublés de tourisme non classés le seuil du régime micro-BIC est désormais fixé à 15 000 euros.

Vos revenus de votre location ne doivent pas excéder ce montant par an sinon vous ne pourrez plus bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30 % contre 71 % en meublé de tourisme avant, et 50 % en meublé classique.

Le régime réel

Si vos revenus excèdent 15 000€ ou sur demande, vous intégrez le régime réel. En régime réel, vous déclarez toutes les charges pesant sur votre location meublée. Ces charges sont déductibles de votre revenu locatif imposable. Si bien que plus vous avez de charges, moins vous êtes imposé.

Avec la loi anti-Airbnb, les meublés de tourisme seront bien soumis aux nouvelles règles du micro-BIC en 2025. Un bug en 2024 a retardé le déploiement de la mesure avec le passage à l’abattement forfaitaire de 30 %. Dans certaines situations, il était possible de profiter encore de l’abattement forfaitaire de 71 % !

Si le montant total de vos recettes ne va pas au-delà de 305 €, vous êtes exonéré d’impôt.

Préparer sa résidence principale avant la location

Pour trouver des locataires à votre résidence principale, il faut que cette dernière attire. Cela implique de lui donner un coup de jeune.

Faire les réparations. Pour trouver plus facilement preneur pour une nuit ou plusieurs semaines, il est indispensable de proposer un logement en bon état. Faites les réparations nécessaires aussi en termes de peinture, de plomberie ou d’électricité. Les peintures aux murs et aux plafonds doivent être impeccables.

Meubler et équiper. Il est tout aussi important que les locataires disposent du mobilier adéquat pour vivre dans votre logement. Idéalement, mieux vaut dépersonnaliser sa résidence et remplacer le mobilier trop usagé.

Exit donc les photos de famille, effets personnels et autres bibelots afin de donner un ton neutre à votre résidence. Il faut aussi vider les placards et dressing pour que votre locataire ait assez d’espaces de rangement.

Créer un espace sobre et impersonnel est devenu la norme aujourd’hui, vous devez faire de votre maison, villa ou appartement une sorte de “logement témoin”.

Se poser la question de la gestion locative.

Si vous enchaînez plusieurs locataires sur une courte période, cela peut être compliqué de vous en occuper vous-même. Et si vous êtes en vacances de votre côté, c’est encore plus contraignant. 

Il faut donc penser à souscrire à un service conciergerie qui prendra en charge la remise en état du logement entre chaque location. Cela a certes un coût, mais vous êtes tranquille.