Acheter avec une SCI en Espagne : comment faire ?

Pourquoi se lancer dans l’investissement locatif en Espagne ?

Profiter du dynamisme immobilier espagnol

L’Espagne, c’est sans aucun doute l’un des pays les plus attractifs pour investir dans l’immobilier actuellement. Plusieurs raisons à cela, les prix immobiliers sont faibles en comparaison avec d’autres pays (la France en tête) et n’ont pas retrouvé leur niveau d’avant la crise financière de 2008.

Il est aussi possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier de qualité tout en profitant d’une forte rentabilité, et ce, même dans des grandes villes comme Madrid ou Valence.

En s’éloignant un peu, on peut également dénicher des biens pour moins de 100 000 euros tout en obtenant 8, 9 voire 10 % de rentabilité. Quelque chose de rare par chez nous aujourd’hui. 

L’autre point fort de l’investissement locatif en Espagne, c’est la tension locative élevée. Le marché immobilier produit trop peu de logements neufs et les besoins de la population sont croissants. Seul le marché de l’ancien peut répondre à la demande et il est souvent saturé.

Qui dit forte tension, dit absence de vacances locatives, un avantage indéniable quand on réalise un investissement locatif.

La SCI, un outil majeur pour investir et pas seulement

Les investisseurs avertis le savent, la société civile immobilière (SCI) est un véhicule très intéressant quand on veut acquérir des biens pour les placer en location.

La SCI permet d’investir à plusieurs et donc d’augmenter sa capacité d’emprunt le tout de manière simplifiée. À deux ou plus, on démultiplie son potentiel d’achat et la possibilité d’obtenir un prêt immobilier. La transmission du patrimoine est aussi simplifiée via une SCI, la possibilité de choisir son régime d’imposition est un autre atout.

La France et l’Espagne ont signé une convention qui empêche la double imposition des revenus tirés de la location. En Espagne vous êtes imposé dans le cadre de l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes, à hauteur de 19 % des bénéfices fonciers. L’imposition s’établit sur le bénéfice foncier et non vos revenus locatifs, ce qui permet de déduire différentes charges.

Avec votre SCI en investissant en Espagne, vous allez pouvoir bénéficier du régime fiscal avantageux espagnol et non plus français.

Les démarches pour acheter en SCI en Espagne

Investir dans l’immobilier en Espagne nécessite quelques ajustements administratifs surtout avec sa SCI.

Les éléments administratifs, NIE, NIF…

Pour avoir le droit d’acquérir une propriété et de percevoir des loyers en Espagne, il faut que votre société et ses associés reçoivent le droit, notamment fiscal, d’opérer sur le territoire espagnol.

Le NIE

Tous les associés doivent faire une demande, en tant que personne physique, de Número de Identidad de Extranjero, numéro d’identification d’étranger (NIE). Ce numéro à 9 chiffres est indispensable dans beaucoup de situations pour ouvrir un compte bancaire, faire une demande de prêt, etc.

Le NIE s’obtient auprès de la Direction générale de la Police en Espagne ou auprès du Consulat d’Espagne. Il peut aussi être demandé à un avocat directement en Espagne à qui vous avez donné un mandat de délégation.

Les honoraires moyens sont autour de 150 € mais le NIE en tant que tel ne coûte que 9,84 €. Votre numéro de NIE vous est délivré selon des délais qui varient d'une semaine à plusieurs mois. C’est pourquoi, on vous recommande de commencer au plus tôt vos démarches.

Dossier pour obtenir le NIE

• Remplir en noir et majuscule ce dossier ;
• Payer en ligne avec ce formulaire (à imprimer et prendre dans le dossier) ou par chèque à l’ordre du consulat d’Espagne ;
• Fournir une pièce d’identité recto verso ;
• Fournir un justificatif de domicile.

Le NIF

En plus des démarches pour vous, il faut aussi faire des démarches pour votre SCI qui constitue une personne morale. Vous devez obtenir un numéro d'identification fiscal (NIF), indispensable si vous achetez un bien immobilier pour le louer via votre société. 

Le NIF s’obtient dans un commissariat en Espagne qui possède un service de “bureau des étrangers” ou le Consulat général d’Espagne à Paris. Pour recevoir ce numéro, vous devez monter un dossier sur la base de documents français constitutifs de votre société, à savoir un extrait de Kbis, et des statuts traduits et reconnus en Espagne par un professionnel assermenté.

Il est possible de confier cette mission à un avocat espagnol avant la traduction, car, vos documents de société devront porter la preuve de leur authenticité administrative.

L’aspostille

Il existe depuis quelques années une procédure administrative par service unique et centralisé, afin de faire reconnaître des documents et faciliter la correspondance administrative entre deux États : l’apostille.

L’apostille garantit l’authenticité d’une signature, l’identité et les fonctions du signataire et prend la forme d’un timbre ajouté au document.

Pour faire apostiller votre extrait de Kbis, vous devez récupérer le Kbis original en faisant la demande à votre greffe du tribunal de commerce. Le Kbis original est bleuté, une copie n’est pas valable.

Pour les statuts, il s’agit de les faire signer pour authentification, par le tribunal de greffe ou par un notaire. Puis les deux documents officiels pourront être envoyés au service d’apostille, qui prend place dans la Cour d’appel de la ville dont dépend le greffe de votre tribunal de commerce.

Lorsque vos documents sont apostillés, vous allez pouvoir faire la demande en Espagne ou la confier à un professionnel aussi en Espagne.

Pour apostiller son Kbis et ses statuts

• Remplir le Cerfa n° 15703*01 - Demande d'apostille ‍
• Fournir une pièce d’identité recto verso en couleur et bien lisible
• Fournir les statuts constitutifs de la SCI signés par le notaire ou le greffe du tribunal de commerce
• Présenter l'original de Kbis

Une fois le NIE obtenu pour vos associés, et le NIF pour votre SCI, vous êtes légalement et fiscalement, habilités à acheter et percevoir des loyers sur un investissement locatif en Espagne via votre société.

Pour l’ensemble de ces démarches administratives, comptez 3 mois. 

N’attendez pas d’avoir votre NIE et NIF pour avancer sur votre achat

Plutôt que de patienter 3 mois avant de commencer à prospecter pour acheter en Espagne, vous pouvez mener vos recherches parallèlement.

Vous avez identifié un bien espagnol sur lequel vous souhaitez vous positionner ? La reserva ou signature de l’offre d’achat permet de réserver le bien en échange d’un acompte de 1000 euros.

Le “contrato de arras” ou la signature du compromis de vente est l’étape suivante lorsque vous êtes sûr de votre achat. Vous devez verser 10 % de la valeur du bien. La signature du compromis de vente peut être en tant que personne pour le compte de votre société.

Attention cependant, le compromis de vente espagnol est engageant. Il n’est pas possible de se rétracter facilement. Il n’existe ni de délai de rétractation comme en France, ni de conditions suspensives de vente, souvent refusées par les vendeurs d'ailleurs. 

Prévoyez donc le temps nécessaire dans le compromis de vente, pour que vos NIE et NIF soient obtenus avant le passage chez le notaire et la signature de l'acte authentique.

‍