Investir en Italie : où et comment faire ?

Pourquoi investir dans l'immobilier en Italie ?

À Masteos, nous avions fait un sondage en début d’année sur les préférences des Français en matière d’investissement locatif. À la réponse dans quel pays souhaiteriez-vous investir, l’Italie arrivait en 3e position, le signe d’un attrait réel pour la péninsule et sa Dolce Vita. 

Avant d’étudier les modalités d’investissement en Italie, il est bon de connaître les spécificités de la péninsule italienne.

Les spécificités du marché immobilier italien

Comme pour tout marché immobilier en Europe , l’Italie se distingue par plusieurs aspects. L’un des éléments qui surprend le plus est l’absence d’autorité en matière de prix. En consultant plusieurs agences immobilières pour un même bien, on peut vous annoncer des prix allant du simple au double..

Depuis la crise des subprimes de 2008, les prix sont restés à des niveaux très bas. Et si à partir de 2015, il y a eu une timide reprise avec un volume de transactions en hausse, les prix n’ont que peu bougé. Selon nos estimations, les prix dans les 10 plus grandes villes d’Italie ont chuté de 25 à 50 % entre 2007 et 2017.

Le marché immobilier italien s'est assaini et à retrouver de la vigueur, laissant entrevoir de belles opportunités d'investissement

 Aujourd’hui, l’Italie demeure un pays où les prix immobiliers demeurent faibles, autour de 2 000 € du mètre carré contre 3 300 €/m² en France à titre de comparaison. Il y a aussi de très gros écarts entre des régions où les prix tombent en dessous de 1000€/m² et les métropoles dynamiques du nord de l’Italie ou les littoraux.

À Masteos, on estime toutefois que le marché s’est assaini après toutes ces années et qu’il existe de belles perspectives notamment dans les grandes villes comme Florence, Turin, Milan ou Vérone.

Une démographie en berne

L’Italie connaît depuis de nombreuses années un profond déclin démographique qui s’est encore accentué avec la crise du Covid. On compte 1,2 enfant par femme contre 1,9 en moyenne en France. Si rien ne change d’ici 2050, la péninsule italienne devrait subir une perte nette de 5 à 8 millions d’habitants.

Cela a une conséquence directe sur le marché de l’immobilier, la demande en logement décline. Il n’y a pas de pression de la demande à la hausse du fait de l’accroissement du nombre d'habitants, hormis dans quelques villes majeures (Rome, Turin, etc.). 

L’Italie est aussi un pays âgé, l’âge médian de ses habitants est de 47 ans. C'est aussi un pays de propriétaires à plus de 80 %. Les jeunes jusqu’à 30-35 ans n’hésitent pas à économiser et à rester chez leurs parents avant d’acheter leur résidence principale. 

Un géant touristique

En 2020, l’Italie a accueilli 38 millions de touristes. Ce qui la place au 6e rang mondial des pays les plus visités. Par la diversité infinie de ses paysages, des montagnes, forêts, îles, lacs, plages, petits villages et surtout une gastronomie incomparable, l'Italie est un pays qui attire depuis toujours. D'ailleurs, le mot tourisme (dérivé de “Grand tour”) a même été inventé par les premiers voyageurs réguliers au 18e siècle qui allaient découvrir….l’Italie. 

Véritable berceau de la civilisation européenne, les possibilités de découvertes et monuments à visiter sont incalculables. Sans compter les lieux les plus emblématiques comme le Colisée de Rome, la tour de Pise ou les canaux de Venise.

Comment acheter un bien immobilier en Italie ?

Vous êtes convaincu vous aussi que c’est le meilleur moment pour mener à bien votre projet immobilier locatif en Italie ? Voici quelques conseils sur la façon dont se déroule un achat immobilier dans la péninsule.

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Se faire accompagner

Comme au Portugal, en Espagne ou même en Grèce, on vous conseille de prendre un avocat qui va vous accompagner dans les différentes démarches.

En Italie, comme dans les pays cités, le notaire joue un rôle beaucoup moins important qu’en France. Il effectue peu de recherches sur le bien et se charge juste d’enregistrer le transfert de propriété. Au contraire de l’avocat qui va analyser la propriété pour vérifier que tout est en règle (comme la surface cadastrale déclarée).

Le parcours d’achat

Le parcours d’achat pour un investissement locatif reste assez similaire à ce qui se fait en France. Il y a 3 étapes principales :

• L’offre d’achat ou Proposta di Acquisto. L’acheteur formule une offre d’achat et verse un acompte. Le vendeur est libre d’accepter la proposition, s’il refuse, il rend l’acompte.
• La signature du compromis de vente ou Preliminare di compravendita. Ce document peut être rédigé par un notaire ou un avocat pour éviter les problèmes. Il comprend le prix d’achat, la description du bien et de possibles conditions suspensives. Vous devez verser une somme entre 10 et 30 % du prix de vente. Si le vendeur se rétracte, il devra vous rembourser le double du montant que vous avez versé. 
• La signature de l’acte authentique ou Atto pubblico di compravendita. Elle se fait en présence du notaire qui lit le contenu de l’acte en présence des deux parties. Une fois l’acte signé, le notaire se charge de l’enregistrer et de le déposer auprès du Fisc, il met également à jour le cadastre. Vous devrez aussi verser les frais d’acquisition qui sont de 10 à 15 % du prix de vente (droit d’enregistrement, commission d’agence immobilière, etc.)

Autre point à retenir, en Italie, le parcours d’achat reste nettement moins sécurisé que d’autres pays européens.

Vous ne disposez pas de délai de rétraction et il n’existe pas de condition suspensive en cas de non-obtention de votre prêt immobilier. De plus, vous ne bénéficiez pas de la garantie vices cachés qui vous permettrait d’annuler la vente.

Le financement

En tant qu’investisseur étranger, vous disposez de deux options pour financer votre achat immobilier.

Prendre un crédit auprès d’une banque française, et dans ce cas il faudra placer en hypothèque votre résidence principale que vous aurez fini de payer.

Ou alors, vous pourrez souscrire à un emprunt immobilier dans une banque italienne. Attention, la banque ne financera pas plus de 50 % du prix de vente du bien, il faut arriver avec un gros apport personnel. 

Les durées des crédits immobiliers proposés sont les mêmes qu’en France : 15, 20 et 25 ans. Toutefois les banques peuvent aller jusqu’à financer des emprunts sur 35 ans.

La fiscalité 

L’Italie se distingue d’autres pays (et surtout la France) par la simplicité de son imposition sur les revenus locatifs. Autre bonne nouvelle, il existe une convention préventive de double imposition entre la France et l’Italie, vous ne payez qu’une fois les impôts sur votre bien situé dans la péninsule.

Un taux unique de 21 %  est appliqué sur les bénéfices fonciers (et non l’ensemble des revenus. C'est-à-dire que pour calculer le montant imposé vous devez soustraire différentes charges.

Le taux d’imposition peut être ramené à 10 % grâce à un dispositif équivalent au “louer abordable” en France. Il faut pour cela s’engager à demander des loyers encadrés pendant une longue période. Concrètement, le loyer n’est pas indexé sur l’inflation. 

En tant que propriétaire bailleur, vous devrez payer plusieurs taxes locales. L’Imposta Municipale Unica est l’équivalent de la taxe foncière et dépend de la valeur cadastrale de votre logement. Vous devrez aussi régler une taxe nommée TARI ou Tassa Rifiuti, relative aux déchets ménagers, elle dépend du nombre de mètres carrés.

Et enfin une taxe appelée TASI ou Tributo Servizi Indivisibili, concernant les services municipaux. Dans tous les cas, la propriété foncière est très peu taxée en Italie puisque les taxes citées sont assez faibles.

Autre avantage de la fiscalité italienne, la plus-value à la revente est exonérée après 5 ans de possession

Où investir en Italie ?

Rome

La capitale de l’Italie, faut-il encore présenter cette cité multimillénaire ? Une ville qui a traversé les âges depuis sa fondation par Rémus et Romulus, entre faste et déclin, Rome a toujours su se relever. Il n’y a sans doute pas d’endroit plus sûr pour un investissement immobilier en Italie.

Les prix varient beaucoup d’un quartier à l’autre, de 3500€/m² à 7000€/m², voire 10 000 €/m² pour les appartements en superbe état et parfaitement situés. Dans les quartiers les plus centraux, Prati, Monti ou Trevi on est en moyenne à 5 000€/m².

Des secteurs historiques qui constituent des micro-marchés hermétiques à ce qui se passe à l’extérieur. Les prix sont importants et placent Rome au même niveau que les grandes métropoles françaises comme Marseille ou Lyon, mais derrière d’autres capitales. La rentabilité locative est autour de 4 %. 

Pourtant le ciel n’est pas si sombre sur l’immobilier locatif à Rome, surtout pour ce qui est de la location meublée. La municipalité romaine n’a pas instauré de limitation aux nombres de logements en Airbnb, hormis une taxe journalière de 3,5 € par client et par jour. En louant un appartement rénové et meublé, avec une superbe vue, vous allez être en mesure de dégager une bien meilleure rentabilité. 

Milan

La capitale de la Lombardie est un puissant moteur économique pour l’Italie. La remontée des prix immobiliers a commencé bien avant le reste de la péninsule et c’est un marché immobilier solide dans lequel investir.

L'Exposition Universelle de Milan en 2015 a donné un vrai coup d’accélérateur à la ville. La cité lombarde demeure aujourd’hui la véritable capitale économique du pays et participe à hauteur de 11 % du PIB national. On ne compte pas les grands groupes internationaux implantés dans la ville.

De plus, la ville connaît un réel engouement touristique et demeure une capitale de la mode et du shopping. Autant d’indicateurs à souligner à l’heure de choisir une ville où investir. 

Après un minimum atteint en 2018, les prix n’ont cessé de remonter depuis (+ 30% sur la période). Le prix moyen de l’immobilier dans le Grand Milan  est aujourd’hui de 3 500€/m² et vous pouvez espérer y obtenir une rentabilité locative de 6-7 %.

Ce qui demeure très intéressant pour une ville de cette dimension. Dans les secteurs les plus prisés des visiteurs, les prix peuvent atteindre les 9 000 €/m². De nombreux projets sont en cours de développement d’ici 2030 pour asseoir son statut de métropole internationale.

Gênes, Turin, Vérone

Dans le nord de l’Italie, on vous conseille vivement de vous intéresser à des villes comme Gênes, Turin et Vérone. Les prix de l’immobilier demeurent abordables et ont commencé à remonter, avec toutefois un décalage par rapport à Milan.

De plus, ces villes ne manquent pas d’atouts économiques et touristiques. Elles continuent à attirer les capitaux et les habitants de la péninsule. La rentabilité locative dans ces grandes villes est également autour de 6 % et varie selon les quartiers. 

Le cas de Venise est un peu spécifique. Ville incontournable pour les touristes de passage en Italie, la cité des Doges souffre d’une surfréquentation.

La municipalité réfléchit depuis plusieurs années à des solutions pour limiter les flux de touristes, ce qui pourrait impliquer une limitation d’Airbnb et des locations meublées. Pour l'instant, mieux vaut patienter avant d’acheter son logement sur la place Saint-Marc.