Investir depuis l'étranger : comment s'y prendre ?

‍Du soleil, la plage, des salaires élevés, les raisons qui poussent les Français à travailler à l’étranger sont nombreuses. Mais tout aussi nombreuses sont les raisons qui les poussent à vouloir garder un lien avec la France, notamment via l’investissement immobilier. Un type d’investissement qui a les faveurs de milliers d’expatriés.

L’immobilier locatif répond en effet parfaitement à différents enjeux puisqu’il permet de disposer d’un pied-à-terre ou de préparer sa retraite. Les raisons ne manquent pas pour placer son argent dans la pierre qui demeure un placement sécurisé et stable dans le temps. Pourtant, investir à distance quand on est expatrié n’est pas quelque chose qui s’improvise. 

Les réflexes à avoir, les bons conseils, on vous dévoile tout ce que vous devez savoir avant de commencer vos démarches.

Pourquoi faire un investissement locatif depuis l’étranger ?

Avant de se plonger en détail sur comment se fait un investissement en immobilier depuis un autre pays, il est intéressant de regarder le contexte économique actuel en France. Un contexte qui a une incidence notable sur l’intérêt de faire un placement immobilier.

Difficile de passer à côté, l’inflation en Europe dépasse les 10 % sur l’année, ce qui est peu ou prou le cas en France. Parallèlement, les taux d’emprunt ont fortement augmenté sur un an passant de 1 % pour un prêt de 20 ans à 3 %.

L’avantage d’emprunter en période d’inflation à taux fixe

Et c’est une bonne chose. D’une part, emprunter à 3 % quand l’inflation est à 10 %, cela veut dire que le taux réel d’emprunt est de -7% si on schématise. L’argent perd de la valeur et donc le coût de votre crédit aussi. D’autre part, les taux en France demeurent bas en comparaison du reste de l’Europe.

On est à 7 % de taux d’intérêt aux USA, idem au Royaume-Uni. Enfin en France, les prêts immobiliers se concluent à taux fixes, et non pas à taux variable comme ailleurs, si bien que vous êtes à l’abri des fluctuations des cours et pouvez vous projeter facilement.

Enfin, autre avantage, dans l’Hexagone, les loyers sont indexés sur l’inflation. En résumé, la valeur de votre dette baisse dans le temps, alors que les loyers montent. Vous êtes gagnant sur les deux tableaux. D’autant plus que vous avez la possibilité de renégocier le taux d’intérêt de votre prêt dans quelques années quand ceux-ci seront redescendus.

Attendre coûte cher

Tous les mois les taux d’intérêt en France augmentent de 0,1%. Ce qui fait que pour chaque jour passé à attendre vous perdez de l’argent. 0,1% d’augmentation du taux d’emprunt, cela correspond a minima à un renchérissement de 2 500 euros du coût du crédit. Imaginez à la fin de l’année combien de capacité d’emprunt vous aurez perdu, vertigineux !

Parallèlement, toute l’épargne qui dort perd de la valeur à cause de l’inflation.

Une demande en logement forte en France

La France est l’un des pays d’Europe où la demande locative est la plus forte aujourd’hui. L’immobilier neuf est incapable de répondre à la demande, au lieu de construire 500 000 nouveaux logements par an, les promoteurs immobiliers n’en construisent que 300 000, et encore.

Et vu l’augmentation du prix des matériaux et les difficultés d’accès au foncier, le chiffre va encore baisser. Conséquence, la tension est forte sur les biens anciens, les seuls accessibles. Peu de biens disponibles à l’achat et à la location, une démographie en hausse, il y a peu de risques que les prix de l’immobilier chutent vu la demande structurelle dans le pays.

Un euro moins fort

Loin d’être anecdotique, la chute de l’Euro en 2022 qui l’a fait passer en dessous de la parité avec le dollar a des conséquences positives pour l’investisseur qui est résident étranger. Le tout est d’avoir un contrat local avec une rémunération en dollars ou toute autre monnaie forte.

Si le cours de l’euro s’est redressé ces derniers mois, le cours demeure à un niveau inférieur à ce qu’il était ces dernières années. Cela donne aux expatriés plus de moyens pour peu que leur contrat ne soit pas en euros.

Dans quel type de bien investir depuis l’étranger ?

Tous les biens ne se valent pas pour investir.

Les meilleurs rendements locatifs en France concernent les immeubles de rapport, les studios étudiants (de préférence meublés) ou encore la colocation. Des types d’investissement immobilier vous permettant d’espérer une rentabilité comprise entre 5 et 10 %. 

Privilégier l’investissement patrimonial

Beaucoup d’investisseurs dans l’immobilier qui sont expats font le pari d’un investissement patrimonial, c’est-à-dire ?

En France, vous disposez d’une vaste diversité de logements dans lesquels investir (appartement, immeuble, maison), en ville ou en campagne, etc. L’investissement patrimonial qui a la faveur des expatriés consiste à acheter un bien qui a des qualités intrinsèques. On parle d’un bel appartement haussmannien en centre-ville par exemple.

Un logement qui va prendre de la valeur dans la durée. On retrouve ces biens dans toutes les grandes villes du pays, Paris évidemment, mais aussi Lyon, Lille, Nantes, etc.

L'investissement patrimonial, c'est un investissement bien situé dans un bien qui a de grosses qualités, mais dont le rendement est moindre.

Les prix d’acquisition sont élevés du fait du prix du mètre carré, en revanche la demande locative est très forte. Les actifs comme les étudiants sont le premier public dans les centres-villes des métropoles et du fait de la pénurie de logements, la tension locative est extrêmement forte.
Vous n’avez aucun mal à trouver un locataire pour votre investissement. Ce qui est plutôt pratique quand on habite à 10000 kilomètres et qu’on a peu de temps à consacrer à la location. 

L’autre atout de l’investissement patrimonial comme on l’annonçait c’est la prise de valeur potentielle. Dans les centres-villes, acheter un appartement avec du cachet est l’assurance d’une augmentation des prix sur le long terme. Si en ce moment, les prix dans certaines villes subissent un “atterrissage”, une baisse relative de 1 %. Sur la longue durée, vous êtes systématiquement gagnant, vu l’augmentation des prix au mètre carré à travers les décennies.

L’investissement patrimonial c’est comme son nom l’indique aussi, le plus sûr pour se constituer un patrimoine pérenne. Si vous souhaitez y habiter à votre retour en France, en faire une résidence secondaire, c’est toujours mieux de le faire avec un beau logement.

Les avantages de la location meublée en LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est celui auquel vous accédez quand vous pratiquez la location meublée. Il fonctionne très bien que ce soit pour les Français qui conservent un contrat de travail français, pour les travailleurs détachés, ou même les non-résidents.

Le principe du LMNP est simple. Vous investissez dans un logement qui est impérativement loué meublé. Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23000 euros par an. En échange vous disposez de deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus locatifs, votre impôt sur la location est donc de fait divisé par deux.

Le régime réel permet lui de déclarer toutes les charges locatives qui pèsent sur votre investissement et de pratiquer l’amortissement. Un mécanisme qui est un peu complexe. Concrètement ce qu'il faut retenir, c'est que vous pouvez facilement amener votre impôt sur le revenu à 0 euro.

L’acquisition à distance : une quête complexe

Trouver un appartement, un studio ou une maison à distance pour investir est moins compliqué qu’auparavant. Vous disposez d’une pléthore de sites d’annonces immobilières en ligne pour faciliter vos recherches. 

Si vous un expat à plusieurs heures de vol, vous ne devez pas vous tromper et optimiser votre temps. Regroupez les visites de logements une semaine où vous êtes en France ou pour la signature chez le notaire. Idem pour ce qui est des travaux de rénovation, vous devez trouver un artisan de confiance vu que vous ne pourrez pas être présent sur le chantier régulièrement. Cela demande un peu de logistique.

Disposer d’un ami de confiance ou d’un membre de sa famille pour être aidé dans toutes ces démarches peut s’avérer précieux. Pour ce qui est de la gestion locative, il va sans dire qu’il faudra passer par une agence immobilière. Vous aurez difficilement le temps de faire les visites, sélectionner les dossiers des locataires puis vous occuper du suivi quotidien. Il existe pléthore d'offres de gestion adaptées à tous les profils avec des services à la carte.

Pas impossibles, toutes les étapes de l'investissement immobilier sont réalisables à distance, mais demanderont plus de "gymnastique".

Comment financer son investissement locatif depuis l’étranger ?

La question du financement quand on investit est centrale. C’est la principale problématique quand on souhaite investir en France depuis l’étranger. Les expatriés sont les moins bien lotis, alors que paradoxalement leurs salaires sont souvent supérieurs à la métropole.

Vous avez dû l’entendre ou le lire si vous vous êtes renseigné sur l’investissement locatif ? Les expatriés doivent mettre plus d’apport qu’un investisseur français résident en France pour le même bien. 30 % d'apport on a coutume de dire. En réalité, c’est un peu plus nuancé et il n’y a pas de vérité absolue.

Tout dépend de votre situation.

Déjà peu de chance qu’une banque étrangère accepte de financer votre achat en France. Il faut vous tourner vers un établissement bancaire dans l’Hexagone pour espérer décrocher le prêt. Généralement, vous aurez plus de chance de décrocher un prêt dans une grande enseigne plutôt qu’une banque régionale. Encore que.

Si vous avez conservé un compte dans votre banque familiale, vous pourrez très bien mettre seulement de 10 à 20 % d’apport. Pour une raison simple, le banquier vous connaît depuis plusieurs décennies.

Cela dépend donc du niveau de relation avec une banque française… et de votre statut. Français avec un contrat détaché, vous avez de bonnes chances de décrocher un prêt, ce qui est moins vrai avec un contrat local. Si vous avez déjà un bien en France et que votre dossier est difficile, mettre ce bien en hypothèque est aussi une bonne option.

Par ailleurs, il existe des courtiers spécialisés pour les profils expatriés, ce qui peut aider. 

L’investissement clés en main depuis l’étranger : la solution

De plus en plus d’investisseurs se tournent vers une solution pratique surtout quand on habite à 10000 kilomètres du pays dans lequel on veut investir. J’ai nommé l’investissement locatif clé en main.

L’idée est simple, plutôt que de faire toutes les démarches à distance. Trouver une ville où investir, un logement, décider du meilleur véhicule d’investissement (meublé, nu, colocation, location saisonnière), trouver le financement, faire les travaux et le suivi du chantier, trouver un locataire, faire la gestion, on délègue toutes ces activités, à la fois compliquées à distance et chronophages.

Quand on démarre dans l'immobilier et qu'on fait son premier investissement, cela a tout son sens.

Gain de temps et d’énergie, pas de déplacement à effectuer, avouez que c’est quand même beaucoup plus facile d’investir dans ces conditions.

Avec le décalage horaire, cela n’aide pas. D’autant que vous devez faire les allers-retours chaque fois que vous sollicitez un corps de métier, les artisans pour la rénovation, la présentation du dossier bancaire, la signature chez le notaire. Pas un problème si vous résidez en Suisse ou en Belgique, mais plus compliqué s’il faut traverser l’océan.

Qu’ils soient à Hong-Kong, en Australie ou à Dubaï, une large part de nos investisseurs à Masteos provient de l’étranger. Souvent, il s’agit de Français qui souhaitent eux aussi placer leur argent et se préparer un pied-à-terre ou leur retraite. Notre groupe de conseillers en investissement dédié aux expatriés prend en charge leur projet de A à Z pour leur simplifier la vie.

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2,5 millions de Français habitent et travaillent à l’étranger. Pour beaucoup garder un lien physique avec la France est vital et c’est là que l’investissement immobilier prend tout son sens. Il permet de se créer un patrimoine en France, de préparer un pied-à-terre ou sa retraite. Une solution plastique répondant à plusieurs objectifs, mais qui n’est pas exempte de difficultés.

Que ce soit pour trouver un logement pour investir et plus encore la question du financement, cela n’a rien d’évident. Aujourd’hui il existe la solution du clé en main vous permettant de déléguer toutes ces missions. Vous soumettez votre projet à un spécialiste comme Masteos qui s’occupe de tout. Un seul interlocuteur pour mener à bien votre projet. L’investissement immobilier depuis l’étranger en France n’a jamais été aussi simple.

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