Pourquoi faire un investissement locatif au Portugal ?

Quels sont les avantages du Portugal ?

Une destination touristique prisée

Élue régulièrement meilleure destination touristique au monde, le Portugal possède des atouts incomparables pour un investissement locatif.

Un climat agréable et un soleil présent presque tout au long de l’année, un environnement naturel privilégié avec ses plages et ses reliefs boisés, ses vallées viticoles dans le Douro, les centres-villes historiques tout en charme, mais aussi une gastronomie qui séduisent les visiteurs.  

Du nord au sud, les touristes profitent d’une diversité de paysages rare. Porto, Lisbonne, Braga, mais aussi les îles des Açores ou de Madère, mais aussi l'Algarve. Les lieux à visiter ne manquent pas. 

Un renouveau économique

D’après une enquête Masteos, sur 1 000 personnes interrogées, 20 % se déclarent prêtent à partir pour acheter au Portugal. Avec son image de pays à la fois stable, agréable et sécurisé, le Portugal a beaucoup d’arguments à faire valoir. 

Après la crise financière de 2008, le pays a retrouve toute sa vigueur notamment entre 2017-2019 où l'on a même parlé de "miracle économique portugais" pour décrire l'essor du pays. Malgré le ralentissement lié aux conséquences de la crise du Covid, les perspectives sont bonnes au Portugal.

Le Portugal avec Lisbonne en tête s'affirme comme un destination incontournable pour les start-up et les nomades digitaux

Le pays s'affirme chaque année davantage comme le "paradis des start-up et des nomades digitaux". Destination cool, Lisbonne compte désormais bon nombre d'incubateurs. Les anciens quartiers ouvriers cèdent leur place à tout un nouvel écosystème.
Les investissement immobiliers locatifs se sont aussi multipliés dans la capitale ces dernières années pour accueillir cette population croissante.

Le pays demeurent plébiscité aussi par les investisseurs étrangers qui louent la "qualité des infrastructures, la stabilité sociale et politique du pays" et la disponibilité de main d'œuvre. Le Portugal dispose de gros atouts dans les axes forts de l'économie de demain : les énergies renouvelable et la transition numérique.

Un marché de l'immobilier locatif dynamique

Si le Portugal est vu par beaucoup comme une destination idéale pour y passer sa retraite, il demeure aussi intéressant pour investir dans la pierre. Le climat et le coût de la vie sont deux arguments imparables pour de nombreux retraités français, et ils sont plus de 4 750 à avoir franchi le cap l’année dernière. 

L’engouement pour des destinations comme Lisbonne, Porto ou Faro est tel que les besoins en logements ont explosé depuis 10 ans. L’investissement en location meublée a été très à la mode, mais montre des signes de saturation, surtout à Lisbonne où la rentabilité locative a diminué. 

Aujourd’hui au Portugal, le prix moyen au mètre carré d’un appartement est de 3 981 € contre 1920 € en 2015. L’augmentation des prix se poursuit permettant d’imaginer réaliser une plus-value à la revente. 

Comment investir au Portugal ? Les étapes à suivre

Voici les grandes étapes qui vous permettront de réussir votre investissement locatif au Portugal.

Obtenir votre numéro fiscal

Le numéro d'identification fiscal, aussi appelé “Numero de Contribuinte” ou “Número de Identificação Fiscal” estun préalable indispensable.

Il est nécessaire dans les nombreuses démarches administratives comme l’achat et la vente d’un bien immobilier. Il est aussi important pour pouvoir ensuite déclarer vos revenus locatifs. 

Le numéro d’identification fiscal s’obtient de manière gratuite auprès de l’administration. 

Comment trouver un bien pour investir ?

Comme pour tout marché immobilier, vous disposez de différentes solutions pour trouver un bien. 

Il existe des sites internet spécialisés comme : Idealista.pt, imovirtual.com ou encore olx.pt pour ne citer que les plus connus.  

Vous pouvez aussi obtenir des conseils de professionnels en passant par une agence immobilière locale. Un intermédiaire qui présente les mêmes caractéristiques qu’en France avec des frais d’intermédiation qui se situent aussi autour de 5 %. 

La réservation du bien

Pour réserver le bien sur lequel s'est porté votre choix, mieux vaut faire appel à un avocat via une délégation de pouvoir (Procuração Pública). Ce dernier va ensuite sécuriser la transaction vu que le rôle du notaire est minime au Portugal.

L’avocat vérifie plusieurs choses indispensables comme le permis de construction, les hypothèques, l’état des taxes et charges de copropriété, etc. Les frais d’avocat sont compris entre 1 et 1,5 % du prix du bien.

Pour réserver le logement, il est aussi nécessaire de verser une somme en garantie. Cette somme sera placée sur le compte séquestre d’un avocat.

Le financement de l'achat

Pour financer votre achat au Portugal, vous pouvez très bien vous tourner vers votre établissement bancaire français. Vous aurez toute sa confiance si vous avez déjà remboursé votre résidence principale. La banque vous demandera également des garanties pour se sécuriser par rapport à votre investissement à l’étranger. 

Vous pouvez aussi solliciter une banque portugaise pour votre achat. Il existe quelques différences entre ce qui se pratique en matière de crédit immobilier par rapport à l’Hexagone.

Votre apport personnel sera de 30 % si vous financez votre achat auprès d'une banque portugaise

Celles-ci exigent que le prêt immobilier ne rembourse pas plus de 70 % du montant de l’acquisition. Votre apport personnel doit donc être de 30 % du prix d’achat du bien (avec les multiples frais annexes d’intégrés).

Les banques vous proposent aussi d'emprunter avec des taux d’intérêt variables. Il vous faudra négocier pour bénéficier d’un taux fixe. 

La signature du compromis de vente

Après la réservation du bien, vous devrez signer le compromis de vente, le Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Il s’agit d’un contrat entre les deux parties, vendeur et acheteur, précisant différentes informations : prix de vente, les clauses suspensives, etc. 

Lors de la signature vous devez aussi régler un acompte compris entre 10 et 30 % du prix du logement. Le solde sera versé lors de la signature de l’acte authentique de vente.

A Masteos on vous conseille d’enregistrer le compromis de vente chez le notaire pour plus de sécurité. 

D’ailleurs, sachez que si vous vous rétractez de la vente sans motif, en tant qu’acheteur vous perdez votre acompte. Si c’est le vendeur qui se retire, il devra vous verser le double de l’acompte. 

La signature de l’acte authentique de vente

La signature de l’acte authentique de vente est planifiée entre 3 et 12 semaines après la signature du compromis de vente.

Une fois celle-ci effectuée, le bien est enregistré par votre avocat  Conservatória Do Registo Predial (l’équivalent de notre cadastre).

Quels sont les frais lors d’un achat immobilier ?

En tant qu’acheteur, à la manière de ce qui se passe dans les autres pays d’Europe, vous devrez vous acquitter de différents frais. 

Les frais liés à l’enregistrement de l’acte

Au Portugal, le contrat de vente ou d’achat peut être validé par un notaire, mais elle peut aussi l’être par un avocat. Les prix varient selon la valeur de la transaction et à la tête du client…

L’impôt municipal sur les transmissions (IMT) est un peu l'équivalent des frais de notaire. Le montant à régler dépend de la Valor Patrimonial Tributário (VPT), c’est-à-dire la valeur du logement estimée au cours d’une année. L’IMT doit également être également réglée avant l’acte d’écriture puisque la notaire vous demandera une preuve de paiement.

Le droit de timbre sur l'écriture (Imposto no Selo) est aussi réglé. Cet impôt dispose d’un taux fixe de 0,8 % sur le prix du bien.

Pour que la transaction soit en règle, le vendeur doit vous remettre un certain nombre de documents obligatoires : la licence d'habitabilité, le dossier technique de la propriété et le certificat énergétique.

Il s’agit de pièces administratives comme le permis d'habitabilité qui signifie que le logement a été inspecté et qu’il remplit les conditions pour être habité. 

Vous devez bien penser à déclarer à la mairie le changement de propriété afin que celle-ci prélève plus tard l’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Il s’agit de l’équivalent de la taxe foncière dont le montant est compris entre 0,3 % et 0,5 % de la valeur patrimoniale du bien.

Quelle est la fiscalité immobilière au Portugal ?

Incontournable dans tout investissement immobilier, la question de la fiscalité au Portugal apparaît moins complexe qu’en France. 

Si vous êtes une personne physique non résidente au Portugal.

L’administration portugaise applique un taux d’imposition fixe de 28 % sur vos revenus locatifs une fois les charges déduites (impôt foncier, charges d’entretien de l’immeuble, les intérêts et amortissements ne sont pas déductibles)

S’il s’agit d’une location saisonnière meublée (type Airbnb), l’administration fiscale retient 35 % de votre chiffre d’affaires comme base d’imposition, ensuite vous êtes taxé à 28 % dessus. 

Vous êtes aussi  assujetti à une TVA de 6 % si vos revenus locatifs dépassent 10 000€. 

Dans tous les cas, si vous investissez depuis la France, vous ne serez pas doublement imposé grâce à la convention fiscale franco-portugaise. Par contre, vous devrez déclarer ces revenus au Fisc français.

Pour ce qui est de l’impôt sur la plus-value à la revente, il est de 28 %.

Où investir au Portugal ?

77 % des Portugais sont propriétaires de leur logement. Pour investir dans l’immobilier au Portugal, vous devez vous orienter vers des villes où la demande locative est présente, ce qui n’est pas le cas partout dans le pays.

C’est pourquoi il faut viser les principales agglomérations du pays comme Lisbonne et Porto, mais pas que, comme nous allons le voir. 

Lisbonne

Incontournable, la capitale portugaise l’est peut-être un peu moins ces derniers temps pour un investissement locatif. Pour les bailleurs, la rentabilité brute est  de 3,2 % à l’heure actuelle. Un chiffre assez bas. 

Dans la capitale lisboète, les prix de l'immobilier ont augmenté de 46,2 % par rapport à 2016, une hausse spectaculaire. Pour beaucoup d’observateurs, ces prix apparaissent surévalués si on regarde les capacités d’achat des Portugais.

Il s’agit pour une bonne part d’investisseurs étrangers qui viennent tirer les prix vers le haut. Lisbonne restant encore bon marché au regard d'autres capitales européennes comme Paris ou Londres. 

Pour les prix moyens des appartements (toutes surfaces confondues), la hausse atteint 18,6 % dans l’année, fixant le prix au mètre à 5 096 €. Mais les prix dépassent les 6 000 €/m² dans l’hyper-centre et les quartiers les plus attractifs pour les touristes.

Cette augmentation n’est pas sans poser des problèmes aux habitants dont les difficultés de logements sont croissantes. Il y a une vraie pénurie dans la ville. Lisbonne a littéralement été prise d’assaut par les investisseurs désireux de mettre en location leurs logements sur Airbnb, tant la capitale portugaise à la cote auprès des touristes. Le centre-ville s’est vidé de ses habitants, obligeant la mairie à réagir en limitant le nombre de licences Airbnb. 

Aujourd’hui, à Masteos on vous recommande d’investir dans des logements dont ont besoin les Portugais.

Plutôt que de vous tourner vers des petites surfaces dont la rentabilité décline, avec des taux qui remontent et des prix à l’achat très élevés, on vous conseille de vous tourner vers les grandes surfaces. Investissez dans de grands logements à transformer en colocation, c'est un marché intéressant et qui répond aux vrais besoins des Portugais, notamment des jeunes pour qui l’achat est devenu inaccessible. 

Plutôt que de chercher de hauts rendements locatifs et de la rentabilité brute, on vous conseille de privilégier des investissements patrimoniaux au Portugal. 

Porto

Porto, c’est la 2e ville du Portugal et une agglomération de plus d'1,5 M d’habitants avec de gros besoins en logements. Située à l’embouchure du Douro, la ville dégage une atmosphère particulière avec ses rues et ruelles typiques et son patrimoine ancien.  

À Porto, le prix moyen au mètre carré est aujourd’hui de 3 800 €. Un prix élevé qui a doublé quasiment ces dernières années et atteint aujourd’hui une sorte de palier. La rentabilité locative brute est-elle aussi limitée comme à Lisbonne, 4,2 %. 

Comme pour sur la capitale, on vous conseille d’investir dans un logement patrimonial. Ou bien de vous diriger vers la banlieue de Porto pour trouver de bonnes rentabilités, c’est le cas à Vila Nova de Gaia. 

Les autres villes et régions

D’autres secteurs méritent également votre attention. C’est le cas de Braga, la capitale religieuse du Portugal située à moins de 60 km au nord-est de Porto. Les prix immobiliers sont autour de 2 000 € et la demande locative élevée dans cette ville dynamique.

Vous pourrez y réaliser un investissement patrimonial en centre-ville et vous éloigner un peu pour retrouver une rentabilité locative intéressante.

Pour ce qui est de l'Algarve, destination touristique bien connue des Français et des Européens en général. À notre sens, il s’agit plus d’une région pour retraités fiscaux qui transforment leurs maisons secondaires en logement principal une fois l’heure de la retraite. Il n’y a pas vraiment de rentabilité à aller chercher, il s’agira plutôt d’un achat coup de cœur.