Investir dans un village, une bonne idée ?

Pourquoi il ne faut plus investir dans une métropole ou une grande ville régionale ?

2023 est une année de bouleversement pour l’immobilier et l’investissement locatif. La hausse fulgurante des taux d’intérêt rend l’emprunt immobilier plus difficile, tout comme le niveau actuel des prix immobiliers. Parallèlement, la baisse des prix est trop timorée pour contrebalancer cette hausse des taux. Seules des villes comme Paris et Bordeaux affichent une baisse des prix immobiliers de 5 %. Trop peu pour espérer faire remonter le taux de rendement d’un investissement qui stagne dans les métropoles à 3-4 % en moyenne.

Si on cherche de la rentabilité, ce n’est clairement plus dans les métropoles qu’il faut se tourner, ni les grandes villes régionales.

Les avantages à investir dans un village

Plutôt que d’investir dans des villes où tous les investisseurs vont pour obtenir un rendement très faible. Pourquoi ne pas plutôt investir dans un des plus beaux villages de France, des villages qui associent rendement et esthétique. Certes il y a encore des beaux rendements dans villes moyennes comme on vous en parlait, mais ce ne sont pas des lieux pour faire de la location saisonnière. 

Rendement prix et abordables

Faire de location touristique de courte durée dans un village classé est une excellente opération. On trouve dans notre palmarès des villages où investir des rendements locatifs autour de 30 %. Qui plus est, les prix de l’immobilier ne dépassent que rarement les 2000 euros du mètre carré, on est très loin des standards dans les métropoles où les prix empêchent la majorité des Français d’investir.

L’autre avantage majeur à notre sens est que les villages sont moins encadrés pour tout ce qui a trait aux locations AirBnb, comme c’est le cas dans les grandes villes et les destinations touristiques majeures. Vous êtes donc plus libres de louer autant que vous voulez votre logement.

Notre palmarès des plus beaux villages

À Masteos on a compilé une liste des 10 meilleurs villages pour investir cette année.

Ces villages répondent à différents critères faisant d’un investissement dans un meublé touristique une opportunité intéressante : 

• Avoir obtenu le label “Les plus beaux villages de France”
• Un prix de la nuitée moyen élevé
• Un taux d’occupation supérieur à 60 %
• Un prix du foncier inférieur à 2 000 euros du mètre carré
• L’accessibilité
• L’esthétique
• L’intensité concurrentielle

En analysant l’ensemble des 400 villages labellisés “plus beaux villages”, on a identifié des anomalies de marché. Des villages de quelques centaines d’habitants présentant un intérêt élevé pour investir dans l’immobilier, des localités un peu “en dehors des radars” du marché classique. On y retrouve des rendements “hors du commun”. L’explication est simple, les revenus locatifs estimés sont importants autour de 30 000 euros à l’année et le prix du foncier très peu élevé.

1. Angles-sur-l’Anglin (86)

Première ville de notre classement, Angles-sur-l'Anglin située dans le département de la Vienne présente de solides atouts pour un investissement saisonnier. 30 % de rendement, 60 % de taux d’occupation, un tarif moyen pour la nuitée autour de 127€. Village médiéval qui en a gardé les traces avec son centre-ville composé de petites ruelles, ses maisons en vieilles pierres et son château en ruine, Angles-sur-l'Anglin doit aussi sa réputation à la présence d’ateliers de fabrication de toiles. Aujourd’hui, c’est un village touristique tout ce qu’il y a de plus prisé des voyageurs à moins d’une heure de Poitiers.

2. Hunspach (67)

Pour la deuxième place de notre classement direction Hunspach dans le Bas-Rhin. Un petit village typique d’Alsace avec ses maisons à colombage très bien conservées. Prisé des touristes pour son charme et sa gastronomie, Hunspack présente un taux d’occupation moyen de 66 % avec un rendement attendu autour de 30 %. Le prix du mètre carré est ici de 1652 € et le prix de la nuitée à 158 €.

3. Usson (63)

Sur la troisième marche du podium, on retrouve Usson dans le département du Puy-de-Dôme à seulement 40 minutes de Clermont-Ferrand. Le taux d’occupation est ici encore supérieur aux deux précédents villages puisqu’il est de 80 % à l’année. Le prix moyen de la nuitée est quant à lui de 128 euros et le rendement locatif de 28 %. Niché sur une butte, le village est apprécié des touristes pour son côté préservé. Nombreuses sont les maisons à avoir traversé les siècles, on y apprécie aussi un panorama saisissant sur la vallée de l’Allier et la chaîne des Puy.

4. Mittelbergheim en Alsace dans le Bas-Rhin

5. Sancerre dans le Cher, élu village préféré des Français

6. Bruniquel dans les gorges du Tarn

7. Viala-du-Tarn dans l’Aveyron

8. Beynac et Cazenac dans le Périgord

9. Hunawihr dans le Haut-Rhin

10. Loubressac dans le département du Lot

Les inconvénients

Bien sûr, il ne faut pas négliger les inconvénients à investir dans un petit village. Pour obtenir ces rendements élevés, la contrainte de temps est importante. Il faut avoir le temps de se rendre dans le village, de nettoyer l’appartement ou de trouver du personnel pour s’occuper de cette mission.

Beaucoup de maisons, souvent très anciennes dans ces villages ont aussi besoin de grosses rénovations thermiques. On parle de bien classés G au diagnostic DPE. Le poids des travaux n’est pas à négliger dans cette opération immobilière.

L'achat coup de cœur

L’investissement dans un village n’est clairement pas un investissement classique. Il faut aussi que ce soit un achat coup de cœur pour le futur propriétaire, l’idée est de joindre l’utile à l‘agréable.

Louer une partie de l’année son bien, et le reste du temps en profiter pour soi pour télétravailler. Il ne faut pas que cet investissement soit seulement pensé du point de vue financier, sinon vous serez déçu. Dans tous les cas, en dehors des sentiers battus, il existe encore de la rentabilité en France à aller chercher.