Où investir dans un immeuble de rapport ?

La problématique principale reste la même que pour un simple appartement, quel emplacement choisir ? Quelle ville vous assurera la meilleure rentabilité locative ? Tour d’horizon des meilleures villes pour acheter son immeuble locatif en France.

Où acheter son immeuble de rapport ?

Avant de répondre à la question où acheter en France votre immeuble de rapport, il est important de définir plusieurs points. Vous devez avoir une méthode dans votre recherche et prendre en compte les aspects listés ci-dessous. Le but est de maîtriser tous les paramètres de votre investissement immobilier au moment où vous allez signer chez le notaire.

• Le budget d’achat. Connaître son budget d’achat est un prérequis pour gagner du temps dans vos recherches. Votre dossier de financement doit être paré (niveau d’apport, montant du crédit envisagé) pour une raison simple. Les offres d’immeuble de rapport sont plutôt rares et prisées, dès qu’une annonce apparaît, il faut aller vite pour la saisir.‍
• Une stratégie en place. Vous recherchez plutôt un investissement patrimonial dans un immeuble haussmannien et misez sur la prise de valeur ou vous cherchez davantage du cashflow positif tous les mois ? C'est important d'avoir une réponse en tête quand vous faites vos recherches. Dans tous les cas, vous pourrez adapter la stratégie d'investissement selon la ville et le type de biens.‍
• Prix et loyer au mètre carré. Plutôt évident, le prix au mètre carré va rapidement orienter vos recherches tout comme le montant des loyers. Un rapide calcul (loyer mensuel x 12 / prix au mètre carré) vous permettra de visualiser la rentabilité brute, un bon indicateur initial qui demande à être affiné ensuite.‍
• Le choix de la ville, du quartier, de la rue. Vous devez avoir une vision descendante dans votre recherche. D'abord déterminer quelle ville vous paraît intéressante, voir si le quartier convient, puis la rue. Il faut savoir si l’emplacement a du potentiel du fait de sa proximité avec des écoles, des commerces, etc. Est-ce que les habitants disposent de tous les indispensables (écoles, services, hôpitaux, transports en commun…) ?‍
• Le type de demande locative. Quelle est la population dans le secteur visé ? Plutôt des cadres, des familles ou des étudiants ? Est-ce que le nombre d’habitants progresse ? Quel est le taux de chômage, le revenu médian (ce qui donne un indice de solvabilité) ? Vous devez relever ces éléments pour bien ajuster ensuite votre offre de logements dans votre immeuble à la demande locale. Gardez à l’esprit que d’une rue à l’autre la demande locative peut fortement varier.

Démarrez votre investissement

Acheter un immeuble dans une métropole pour profiter d’une forte tension locative

L’immeuble de rapport est très présent dans les centres-villes des métropoles du pays. Son coût d’acquisition y est cependant élevé, pour peu qu’il y ait plus d’un seul lot dans l’immeuble. Le prix d’achat de l’immeuble locatif ancien fait que ce type d’opération est réservée aux personnes dotées d’un budget conséquent. Des investisseurs qui ont une capacité d’emprunt supérieure à 500 000 euros si on généralise.

Dans les faits, acheter un immeuble de rapport dans une ville comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes ou Lille est une excellente opération. La tension locative y est très forte, ce qui signifie que le risque locatif est très bas pour votre investissement. Concrètement, vous aurez toujours des locataires pour occuper les lots d’habitation de votre immeuble. En revanche, le rendement locatif est peu élevé, de l’ordre de 3 - 4 %.

Peu de vacance locative et une belle plus-value à la revente font de l'immeuble de rapport un très bon placement dans une métropole

D’autant que les biens anciens tels que les immeubles en centre-ville prennent de la valeur dans le temps, encore plus s’ils ont du cachet. Vous pourrez aussi trouver plus intéressant ensuite de revendre lot par lot les appartements de votre immeuble. Les studios sont très chers et recherchés dans les centres-villes et leur prix au mètre carré beaucoup plus élevé que les grandes surfaces.

Baisser le coût d’acquisition avec un bien qui nécessite des travaux

Pour diminuer le coût d’achat dans les grandes villes, le mieux est de dénicher des immeubles ayant besoin de travaux. Leur prix au mètre carré sera inférieur et vous aurez une plus grande marge de négociation avec le vendeur, notamment s’il s’agit de travaux un peu lourds (ravalement de façade, changement de toiture…).

Faire des travaux de rénovation présente aussi l’avantage d’accroître la valeur de l’immeuble à terme. Vous pouvez également réagencer les logements comme bon vous semble pour mieux répondre à la demande locative.

Pourquoi ne pas transformer ce grand T5 familial en plusieurs studios pour doper votre rentabilité locative ? D’autant qu’à la revente, si vous découpez les lots, un studio trouvera facilement preneur à un meilleur prix.

Acheter un immeuble occupé

Dans une grande ville, un bon moyen de diminuer le coût d’achat d’un immeuble de rapport et de l’acheter occupé plutôt que vide. Vous pourrez plus facilement négocier une baisse du prix de vente de 10 à 15%.

Certes, acheter un immeuble dans lequel les lots sont occupés présente l’inconvénient de ne pas pouvoir faire de travaux d’amélioration aussitôt ni de pouvoir augmenter le montant des loyers. Vous devrez attendre la révision du bail. Cependant, vous avez davantage de visibilité sur le rendement locatif de l’immeuble vu que vous connaissez précisément les loyers encaissés.

Acheter dans une villesmoyennes pour plus de rentabilité

Pour trouver une rentabilité locative plus élevée, il faut se diriger vers ce qu’on appelle plus communément les villes moyennes. Des villes de 20 000 à 100 000 habitants où la tension locative pourra être moins forte, mais où les prix immobiliers au mètre carré sont autrement plus abordables.

Depuis la crise du Covid, les villes moyennes bénéficient d’un regain d'attractivité auprès des familles et de plus en plus des jeunes actifs. Moins bruyantes et oppressantes que les métropoles, ces préfectures ou sous-préfectures disposent de nombreux avantages et offrent des perspectives économiques intéressantes aux actifs.

On y retrouve des établissements de santé et d’enseignement, des écoles, des équipements sportifs et culturels, des sites patrimoniaux, des transports en commun. Autant d’éléments qui attirent des Français en quête d'un meilleur cadre de vie, ce qui accroît la demande locative.

Parmi les villes moyennes intéressantes pour investir dans un immeuble locatif, on vous recommande : 

• Arras
• Bergerac
• Boulogne-sur-Mer
• Cognac
• Lens
• Montauban
• Nîmes
• Tarbes
• Valence
• Valenciennes

Mais il y a beaucoup d’autres villes qui pourraient être dans cette liste, on pense ici à Agen, Châteauroux, Colmar, Dijon, Limoges, Mulhouse ou Tours.

Ces villes ont en commun d’avoir une offre en immeuble de rapport, ce qui n’est pas le cas partout. La rentabilité nette y est souvent supérieure à 5 %.

Bien sûr le taux de rendement net est un indicateur intéressant, mais qui ne dit pas tout de la rentabilité globale de votre projet. D’autres éléments sont à prendre en compte, comme la fiscalité de votre bien. Selon le type de location (meublé ou vide, meublé touristique), vous pourriez gagner facilement des points de rentabilité.

Idem pour la prise de valeur sur 10, 15, 20 ans, à la revente, un aspect à ne surtout pas négliger. Il vous faut sélectionner une ville où la tendance est à la hausse sur le long terme.

Comment trouver un immeuble de rapport pour investir ?

Si vous avez commencé à chercher de votre côté un immeuble de rapport, vous avez dû vous en rendre compte. L’immeuble locatif est un type de bien plutôt rare contrairement aux maisons et appartements qui abondent sur le marché immobilier. Il y a peu d’annonces en ligne d’immeubles de rapport, ce qui vous oblige à être très réactif.

Pour améliorer vos chances de trouver un immeuble dans lequel investir, l’idéal est de se rapprocher de spécialistes : agences immobilières, office notarial, chasseurs. Des professionnels de l’immobilier qui savent quand un bien devient disponible à la vente. Vous pouvez très bien mandater un chasseur immobilier lui expliquant vos besoins et votre budget.

Ce dernier en vrai spécialiste de son secteur va mobiliser tout son réseau vous permettant d’accéder à des biens “hors marché”. Dans tous les cas, trouver un immeuble de rapport qui coche toutes les cases de votre projet est un parcours de longue haleine.

Chez Masteos nous disposons d’un vaste réseau de chasseurs immobiliers présents aussi bien dans de grandes villes comme Paris ou Bordeaux que dans des villes moyennes (Arras, Bergerac, Cognac, Lens, etc.). Nos offres d'immeubles de rapport sont renouvelées régulièrement, de quoi trouver votre bonheur pour investir rapidement.