Les meilleures villes moyennes pour investir en 2024

Depuis quelques mois, les projets d’investissement locatif dans les grandes villes sont de plus en plus compliqués du fait de la montée des taux d’intérêt. Dans certaines métropoles, on entrevoit un début de baisse des prix, mais ces derniers demeurent à des niveaux très élevés.

Investir aujourd’hui dans une grande ville type Lyon ou Paris, c’est s’engager sur du long terme et dégager une faible rentabilité immobilière. 

Tout le contraire de beaucoup de villes moyennes.

Les villes moyennes : pourquoi cet attrait ?

Les villes moyennes n’ont pas toujours eu la cote, loin de là. Certaines sont restées pendant des décennies mal aimées des Français. Pourtant, les choses changent. Et se sont même accélérées depuis la crise du Covid.
Les Français ont de nouvelles attentes pour leurs logements et leur lieu de vie, et ça tombe bien, les villes moyennes peuvent y répondre.

“La revanche des villes moyennes”

Voici comment titrait récemment l’association des maires de France sur un article consacré au sujet. On assiste en effet au retour en grâce et à la reconnaissance des qualités des villes de moins de 100 000 habitants. Au sortir du confinement, 50 % des habitants expliquaient vouloir vivre dans une ville moyenne et 36 % des moins de 35 ans installés en métropole voulaient y déménager. 

Deux ans plus tard, le baromètre Kantar Public publié fin 2022 sur le rapport des Français avec les villes moyennes continue d’aller dans ce sens. Les villes moyennes offrent aujourd’hui un équilibre entre la grande ville qui a mauvaise réputation (promiscuité, insécurité, pollution, bruit) et le petit hameau qui manque toutefois de services et de dynamisme.

Dans les villes moyennes, il est possible de se loger dans un appartement en centre-ville pour un loyer abordable ou une maison en périphérie, ce qui est beaucoup plus cher et compliqué en métropole.

La ville moyenne, c'est l'équilibre entre la métropole saturée et le village qui manque de services publics

La ville moyenne offre au contraire un cadre de vie perçu comme agréable, calme et rassurant. Les éléments que mettent en avant les Français sondés sont la qualité des espaces verts, la proximité avec la nature, la sécurité, la qualité de l’air. Mas aussi, la possibilité de se déplacer à pied, la diversité des commerces, ou encore la présence de transports en commun.

Sur tous ces points, les villes moyennes ont des arguments à faire valoir. La demande locative s’en ressent puisque, rarement depuis aussi longtemps ces villes de 20 000 à 200 000 habitants n’ont été aussi dynamiques dans l’ensemble.

Les atouts d’un investissement locatif dans une ville moyenne

Faire un investissement locatif dès maintenant dans une ville moyenne est l’occasion de profiter de l’attractivité de ces territoires où la demande s’est renforcée. L’arrivée de digital nomads, de cadres franciliens en reconversion, de familles à la recherche d’espace participent à la croissance démographique des villes moyennes. 

En plus d’une hausse de la demande, en tant qu’investisseur, vous bénéficiez d’un prix du foncier largement abordable en comparaison des métropoles. Il est fréquent de trouver des villes moyennes à 2000 euros du mètre carré, contre le double en métropole. C'est aussi dans une ville moyenne que l'achat d'un immeuble de rapport s'envisage plus facilement.

Vous aurez aussi beaucoup plus de facilité à convaincre une banque à vous suivre pour un projet immobilier d’investissement en ville moyenne plutôt que dans une agglomération. Le budget d’achat est moindre tout en offrant de belles perspectives de rentabilité. Plutôt que de miser sur du 2 ou 3 % de rentabilité à Paris, Lyon ou Bordeaux, on peut investir dans des biens à plus de 6 % de rendement locatif. 

Sur les près de 200 villes moyennes que compte le pays, toutes ne présentent pas le même intérêt pour investir.

Certaines bénéficient de prix immobiliers et d’une demande locative trop basse, par exemple Saint-Etienne.

Dans d’autres, le revenu médian est bas et il est fréquent de rencontrer des locataires insolvables. Pour y voir plus clair, on vous a dressé la liste des villes moyennes les plus sûres et celles qui offrent le meilleur potentiel d’investissement.

Notre top 10 des villes moyennes

Notre classement des 10 villes moyennes où investir est une synthèse de nombreuses données compilées. Rendement élevé, forte tension locative, revenus médians intéressants, tension transactionnelle (nombre de jours pour revendre son bien) sur tous ces aspects, les villes sélectionnées affichent de très bons résultats. 

On a filtré les risques locatifs pour ne retenir que le plus haut potentiel en mettant de côté les villes moyennes qui ont été prises d’assaut et où les prix se sont trop envolés en quelques années, Angers, Brest, Le Mans, Montpellier voire Rennes. 

Chez Masteos, on pense que les villes listées dans ce top 10 sont une anomalie et qu’elles ont vocation à s’apprécier dans le temps.  

1. Thionville
2. Draguignan
3. Cholet
4. Niort
5. Montélimar
6. Montauban
7. Colmar
8. Albi
9. Dunkerque
10. Melun

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Thionville

Comme dans notre dernière étude sur les villes moyennes en 2022, Thionville demeure la ville la plus attractive pour les investisseurs en 2023. 2300 euros du mètre carré (un chiffre en progression constante), une tension locative excellente et des loyers élevés.

La vacance locative y est aussi faible. Et autre atout, le revenu médian par habitant est élevé du fait de la proximité avec le Luxembourg. Des milliers de Français font la navette tous les jours pour profiter de salaires plus élevés au Luxembourg. De ce fait, le risque de loyers impayés y est inférieur à d’autres villes de même taille. 

Thionville est une ville de passage au sens où les actifs viennent pour travailler quelques mois, quelques années au Luxembourg avant de repartir. Ils ont en effet intérêt à y rester locataires, un très bon point pour les investisseurs. Pour un peu plus de 80 000 euros, il est possible de devenir propriétaire d’un 30 m² placé en location et d’obtenir plus de 6,4 % de rendement.

Draguignan

2e ville de notre classement Draguignan, ne manque pas d’atout ni de charme. La ville installée entre le massif de l'Esterel et le golfe de Saint-Tropez offre un cadre de vie particulièrement attractif à ses habitants. Draguignan dispose d’une localisation recherchée et de connexions vers les métropoles proches via autoroute et TGV (Marseille, Nice et Toulon).

2 413 euros du mètre carré, 6,32 % de rendement brut, une tension locative élevée, de quoi satisfaire tous les investisseurs immobiliers. Attention toutefois, les prix continuent à progresser sur Draguignan, +7% sur l’année écoulée. Il y a tout intérêt à investir rapidement dans la ville pour ne pas voir fondre ses points de rentabilité.  

Cholet

Cholet, la capitale du mouchoir, vient compléter notre podium 2023 des villes moyennes où investir. Déjà qualifié de “pépite” en 2020 par Le Figaro, Cholet continue d’être une destination avantageuse pour les investisseurs locatifs. Entre Nantes et Angers, Cholet possède une localisation intéressante pour les actifs des deux métropoles.

Dans le détail, Cholet, c’est un prix du mètre carré encore en dessous de 2000 euros (1938€), 6,19 % de rendement brut et des prix qui progressent modérément. On note aussi une excellente évolution du loyer moyen +4,17% sur l’année écoulée.

Pour moins de 70 000 euros, vous pouvez investir dans un appartement de 30 m² ce qui en fait une ville idéale pour les Français avec un budget modéré, mais qui veulent placer leur argent dans la pierre. 

La suite du classement

• Niort - 1 869€/m² - 6,68 %de rendement brut moyen, +34 % sur les prix en 5 ans

Niort est une ville moyenne très attractive pour investir dans l'immobilier, en témoigne ses prix abordables et sa bonne rentabilité locative. C’est aussi la 4e place financière de France et elle accueille de nombreux sièges d'assurances et de mutuelles. Le taux d’emploi est par conséquent élevé tout comme la demande locative, notée 9/10.

• Montélimar - 2013€/m² - 6,44 % rendement brut moyen - +33 % sur les prix en 5 ans

La 2e ville de la Drôme est une agglomération de taille moyenne, tout ce qu’il y a de plus intéressant pour un investisseur en quête de rendement pour un budget raisonnable.
Les habitants et les locataires y apprécient le cadre de vie et notamment la proximité avec le parc national des Cévennes et les facilités en matière de transport puisque la ville est bien connectée via TER et TGV.

• Montauban - 1964€/m² - 6,35 % de rendement brut moyen - +37 % sur les prix  en 5 ans

La ville de Montauban n’en finit pas de monter dans les classements sur la qualité de vie. A 30 minutes de Toulouse, “la plus rose des villes rose” comme on la surnomme, dispose de multiples atouts. Son centre-ville ancien et animé, une croissance démographique soutenue et une économie dynamique, de quoi attirer les investisseurs immobiliers avertis. 

• Colmar - 2 363€/m² - 5,99 % rendement brut moyen - +19,2 % sur les prix en 5 ans

Bien connue pour son marché de Noël, Colmar, à l’instar des autres villes de notre classement cumule les atouts. Proche de Mulhouse, Strasbourg et de Fribourg, la “petite Venise” peut se vanter d’un fort dynamisme économique, ce qui attire les actifs de la région.

Avec près de 2000 étudiants, c’est aussi un petit centre universitaire qui participe à la bonne tension locative sur le marché. En privilégiant une petite surface dans votre projet d'achat, vous êtes certain de trouver un locataire pour votre bien.

• Albi - 2170€/m² - 5,97 % de rendement brut moyen - +16 % sur les prix en 5 ans

Ville touristique et classée au patrimoine mondial de l'Unesco, Albi c’est bien plus que cela. Si la demande locative est aussi forte aujourd’hui, c’est aussi grâce à son économie et à la présence d’étudiants. Pour un prix très abordable, autour de 80 000 euros, vous pourrez être propriétaire d’un grand studio ou un petit T2 et commencer à percevoir des loyers.

• Dunkerque - 1 942€/m² - 6,80 % de rendement brut moyen - +12,4 % sur les prix en 5 ans

En bordure de mer, Dunkerque propose un cadre de vie recherché par de plus en plus de familles et d’actifs en quête d’un nouvel environnement où s’épanouir. Fort d’une intense activité économique, on parle du 3e port français en termes d’activité, Dunkerque accueille aussi plusieurs milliers d’étudiants.

La demande locative est par conséquent très forte pour les petites surfaces. Ça tombe bien pour 69 000 euros, vous pouvez être propriétaire d’un studio ou T2 de 30 m² à placer en location.

• Melun 2 865€/m² - 6,24 % de rendement - +11,5 % sur les prix en 5 ans

Installée à 45 minutes au sud de Paris, accessible en RER D et Transilien R, Melun est l’une des villes moyennes les plus intéressantes pour investir actuellement. Surtout que c’est la ville de notre classement où le loyer par mètre carré est le plus élevé 14,90€, ce qui explique sa forte rentabilité. La demande locative est aussi excellente sur Melun. 

L’un des points à surveiller lorsqu’on achète un appartement ou une maison pour investir dans une ville moyenne c’est la qualité du bâti. Vous n’êtes pas sans savoir que les logements classés G puis F et E seront progressivement interdits à la location dans les prochaines années.

Or, effectuer des travaux de rénovation énergétique coûte cher, surtout qu’ils doivent être effectués par un artisan RGE. Comptez 1000 euros du mètre carré par exemple pour sortir de la classe G. Il faudra donc veiller à ce que votre projet d'investissement demeure intéressant malgré les travaux de rénovation à effectuer.