Toutes les villes sont-elles intéressantes pour investir ?

Quelles sont les villes où il ne faut pas investir ?

Dans le Grand Paris, à Marseille, Lyon ou Lille, on est plutôt serein quand on vient y faire des investissements immobiliers, mais ailleurs ? Car s’il existe des villes où on vous conseille d’investir régulièrement, c’est que fatalement il y en a sur lesquelles on a un avis plus mitigé.

On entend souvent parler d’Aix-en-Provence, Saint-Etienne, comme grandes villes à éviter, mais à notre sens il est possible d’y réussir un projet d’investissement locatif.  En 2024, les villes à éviter actuellement si vous souhaitez investir sont plutôt :

• Carcassonne
• Brive
• Bergerac
• Béziers
• Tarbes
• Perpignan
• Cholet
• Narbonne
• Chateauroux
• Nevers
• Maubeuge
• Saint-Brieuc

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Selon nous, ces villes possèdent trop d’inconvénients à l’heure actuelle : une population qui baisse, des prix immobiliers qui stagnent, un taux de chômage élevé, un taux de vacance locative important, un faible rendement locatif, etc. Les raisons peuvent être multiples. 

À noter qu’il s’agit d’un avis sur une ville à un instant T.

Des événements peuvent complètement changer la donne. C’est le cas de la crise sanitaire du Covid qui a redonné de l’allant à de nombreuses communes. D’un coup, la demande en logements dans des villes moyennes ignorées, davantage à taille humaine, proposant plus d'espaces extérieurs, a explosé.

En aucun cas nous ne disons qu’il n’est pas possible d’investir dans ces villes. Simplement en l’état, ce n’est pas là où nous irions placer notre argent et c’est ce qu’on recommande aux nouveaux investisseurs qui viennent nous voir.

Population qui baisse, prix immobiliers en berne, vacance locative élevée, taux de chômage important, voilà quelques-uns des facteurs qui n'incitent pas à investir

Toutefois dans une de ces villes, vous pourriez réussir avec brio un investissement locatif. D’un quartier à l'autre, le potentiel peut en effet changer du tout au tout. Le type d'investissement est aussi un facteur déterminant.

Par exemple, dans une ville, la location meublée de type LMNP peut n'intéresser personne alors que les locations nues sont recherchées, ou bien peut-être que les grandes surfaces ne sont pas prisées alors que c'est le cas du studio. Pour un emplacement donné, il y a un type d'investissement qui sied le mieux.

Même si vous décidez d’investir dans une de ces villes, prenez le temps d’observer tous les indicateurs. On ne se lance pas à l’improviste dans l’investissement immobilier. C'est pourquoi, nos conseillers vous accompagnent sur toutes ces questions et bien d’autres avec pour objectif de vous faire gagner du temps et de vous orienter vers des investissements réellement rentables.

Ils ont réussi leur investissement avec Masteos

L'investissement locatif de Béthanie

L'investissement locatif de Lucile

L'investissement locatif de Simon

Quels sont les indicateurs pour savoir quelle ville éviter ?

Plus qu’une liste à la Prévert de villes où ne pas investir, il est plus judicieux de s'attarder sur quelques indicateurs qui orienteront votre investissement.

Tous ont un intérêt et sont pertinents pourtant, on n’est jamais à l’abri de mal les interpréter quand on va investir, c’est le cas par exemple du rendement locatif.

Le rendement locatif 

Une ville à 9 % de rendement, plutôt tentant non ?

Beaucoup d’investisseurs débutants font l’erreur de se focaliser sur ce seul indicateur. Pour rappel, on obtient le rendement locatif en divisant les loyers par le prix au mètre carré. Rentabilité brute = [ (Loyer Mensuel x 12) / Prix d’achat + frais (= 15% du prix)] x 100

Des chiffres que l’on trouve facilement sur MeilleursAgents. 

Cela veut dire qu’hypothétiquement, votre investissement va vous rapporter 9 % par an. 

Le rendement et le risque sont en étroite corrélation pour tout investissement locatif, plus il y a du rendement potentiel, plus le risque est élevé

Pourquoi se méfier me direz-vous ?

C’est simple, cet indicateur doit être croisé avec d’autres données. À trop se fier au rendement locatif, on peut passer à côté de signes qui n’encouragent pas à investir. 

10 % de rentabilité prévue, dans une ville à 15 % de taux de vacance, autant vous le dire tout de suite, cela va être compliqué de trouver un locataire. Vous êtes parti pour des années d’une gestion locative de galère.

Si le taux de rendement est un indicateur intéressant, il peut être trompeur. À 10% de rendement annoncé, on vous répondra méfiance.

Sur le papier vous obtenez de superbes rentabilités à Nevers, Châteauroux, Alençon ou Maubeuge… mais sur le papier seulement. Car oui on vous déconseille fortement d’investir dans ces villes.

Et si vous voulez écouter les déboires de Thierry Vignal quand il a démarré dans l'investissement locatif, en ne tenant compte que du rendement c'est ici que ça se passe.

La tension locative

Après le rendement locatif, la tension locative est un deuxième indicateur essentiel. Il s’agit du rapport entre l’offre et la demande en logements dans la ville. 

Vous trouverez facilement cette information grâce au tensiomètre locatif de Loc’services en ligne. Plus on se reproche de 10 (sur une échelle de 1 à 10), plus la tension est élevée et plus vous êtes certain d’avoir un locataire dans votre logement. Un investissement immobilier locatif dans une ville où la tension est inférieure à 5 sur 10 est clairement risqué. Même si la demande locative peut varier d’un quartier à l’autre. 

À la manière du rendement locatif, ne vous fiez pas uniquement à cet indicateur. Pourquoi ?

Certaines villes avec une tension locative à 10/10 tout en demeurant un placement très hasardeux. La raison est à chercher ailleurs, par exemple du côté du revenu médian. 

Le niveau de revenus des habitants

Le revenu médian est tout aussi important pour sélectionner une ville. 

En France le salaire médian net est de 21 469 euros net par an. Lorsque vous envisagez d’investir dans une ville, c’est un élément à observer. Il faut veiller à ce que celui-ci ne soit pas trop en dessous de la moyenne. Un revenu médian faible traduit un marché de l’emploi en difficulté.

À Masteos on utilise aussi beaucoup l'indice de valorisation pour analyser une ville. C'est-à-dire, combien d’années de revenu médian local il faut pour acheter un logement de 50 m². Il faut par exemple 15 années de revenu pourra acheter un 50 m² à Paris contre 2 ans à Nevers. Concrètement, s'il faut aussi peu de temps pour devenir propriétaire de sa résidence principale, le nombre de candidat à la location sera moindre.

Idem avec le revenu fiscal qui est un indicateur propre à la France mis en place par l’administration. Il permet de comparer de manière fiable le niveau de vie entre les communes. Vous pouvez retrouver ces chiffres sur l’Insee, même s’ils datent un peu pour certaines régions.

L’idée derrière ces chiffres est d’évaluer le dynamisme économique d’une ville. Comment est le marché de l’emploi et combien sont rémunérés les habitants ? Une région aux salaires faibles et avec un fort taux de chômage, c’est un non direct pour un investissement locatif.

La charge mentale derrière pour gérer un investissement immobilier dans une de ces villes est très lourde. Retard de paiement, pas de garantie loyer impayé (GLI), car zone à risque, des tracas quotidiens, des copropriétés dégradées, etc. Pas de loyers perçus cela veut dire pas de revenus locatifs en moins et donc un investissement raté.

Les prix de l’immobilier et leur évolution

L’évolution des prix de l’immobilier est un indicateur qui ne doit pas vous échapper. Avec Meilleurs Agents vous pouvez facilement retracer l’historique des prix d’une ville sur la décennie, de quoi jauger la tendance en cours.

Une commune dont les prix s'apprécient de manière constante peut-être un bon investissement. Cela signifie que dans 10 ou 15 ans, à l’heure de la revente de votre bien, vous allez profiter d’une plus-value intéressante.

Soyez attentif aux retournements de tendance. Par exemple, à Bordeaux, les prix ayant quadruplé en 20 ans, désormais ils stagnent voire baissent depuis 1 an et demi. 

Selon nous, il n’est pas non plus intéressant d’investir dans une ville dont le prix immobilier est en dessous de 1 500 €/m². Un tel prix du mètre carré, dans un contexte haussier depuis deux décennies, signifie une chose. La commune demeure peu attractive pour y habiter ou pour faire du tourisme et qu’elle n’a pas grand chose à offrir à ses habitants. 

La taille de la population

Rien ne vous oblige à faire comme à Masteos, mais chez nous on privilégie avant tout les 300 premières villes de France. Voire des communes de plus de 50 000 habitants, ce qui réduit encore cette liste. Plusieurs raisons à cela.

Une première explication basique : plus d’habitants cela signifie plus de locataires potentiels. Il faut aussi veiller à la tendance démographique. Deuxièmement une ville qui perd des habitants régulièrement depuis plusieurs années, ce n’est pas bon signe. La perte d'attractivité est un indicateur essentiel à observer.

Beaucoup d’habitants dans une ville, c’est aussi davantage de facilité à la revente de votre bien. 

Les autres indicateurs

Pour affiner votre vision sur une ville, il existe quantité d’autres indicateurs. 

Pensez à observer la part des logements vacants par ville. L’observatoire des territoires publie une carte récente permettant d’identifier les communes où il y a le plus de logements libres (résidences principales, résidences secondaires et autres). Beaucoup de vacance locative, c'est le signe d’un marché immobilier dégradé.

Il faut aussi penser à suivre l’actualité des projets des municipalités. Une nouvelle gare ferroviaire, l’aménagement d’un quartier, la piétonnisation d’un centre-ville sont autant d’éléments intéressants et favorables à un investissement locatif. Tous les développements qui améliorent le confort de vie des habitants constituent des signaux positifs.

L’attractivité économique est également très importante. De nouvelles zones d’activités, des multinationales qui s’implantent, ce sont autant de potentiels locataires qui vont arriver.

En un mot, soyez à l'affût de l’actualité et des nouvelles tendances.