Où investir dans une ville pas chère en Espagne ?

Quels sont les avantages du marché espagnol ?

Depuis quelques années l’Espagne cumule les avantages pour un investissement dans l’immobilier. Contrairement à la France, on trouve encore des prix immobiliers très bas, moins de 1 000 euros voire moins de 500 euros du mètre carré par endroits !

Des prix immobiliers très attractifs

L’Espagne, c’est un pays stable, sur un plan politique et économique, offrant de belles opportunités aux investisseurs. Les prix immobiliers ne se sont jamais remis complètement de la crise de 2008 et restent encore aujourd’hui inférieurs à leur niveau d’avant crise (15 % en moyenne), mais en progression. En investissant dès à présent dans le pays, votre patrimoine va profiter de ce rattrapage et prendre de la valeur.

En Espagne, la différence est aussi moins marquée entre grandes villes et villes moyennes en matière de prix. On peut obtenir de la rentabilité locative directement dans les grands centres urbains comme Valence ou Barcelone.

Une excellente demande locative

On estime à plus d’1,5 million le nombre de logements manquants en Espagne pour répondre à toute la demande locative. Il y a donc énormément de locataires dans le pays qui cherchent à se loger. D'autant que le marché immobilier dans le neuf est à la peine, il y a trop peu de constructions pour résorber la demande.

Et on ne parle ici que des Espagnols, les besoins de locations touristiques saisonnières sont énormes aussi. L'Espagne étant le 2e pays le plus visité d'Europe après la France. Dans les grandes villes et sur le littoral, ou dans les centres universitaires on investira en priorité dans un meublé. C'est dans ce type de location que la demande est la plus forte.

Si l’emplacement et le bien sont de qualité, vous n’aurez aucune difficulté à trouver un locataire vu la tension sur le marché. Un élément important et qui garantit la rentabilité de votre investissement immobilier espagnol.

Les villes pas chères pour investir, notre sélection

Des villes pas chères, l’Espagne n’en manque pas. Par contre des villes pas chères, rentables et avec de la demande locative, c’est différent. Voilà pourquoi, nous n’avons sélectionné que les villes répondant à ces critères là.

Les rendements sont systématiquement au dessus de 7 % tant que les prix sont très abordables. Idem pour ce qui est du loyer, nous n'avons opté que pour des villes où ils demeurent à un niveau favorable.

Notre sélection de villes moyennes à fort rendement

Talavera de la Reina - 7,4 % taux de rentabilité, 765 €/m²

Véritable coup de cœur des conseillers en patrimoine de Masteos, Talavera de la Reina est une de ces villes espagnoles au potentiel inouï. Plus de 7 % de rentabilité en moyenne, et plus de 10 % sur certains projets d’investissement que nous avons menés là-bas.

Pourquoi un tel rendement ? Les prix sont encore très bas tandis que la demande locative est forte.  D’autant que c’est une ville en croissance avec différents grands projets de développement qui vont renforcer son attractivité dans les prochaines années. Elle est aussi directement connectée à Madrid par l’autoroute et le train. Elle se situe d’ailleurs sur le futur axe ferroviaire, Paris-Madrid-Lisbonne.

Gandía - 8,2 % taux de rentabilité, 1230 €/m²

À seulement 1h en voiture de Valence, installée sur la Costa Blanca, Gandia est une ville très appréciée des Espagnols et des touristes pour la qualité de ses plages à proximité. La météo agréable tout au long de l’année attire des milliers de vacanciers en quête de douceur.

Loin d’être seulement une ville balnéaire, Gandia accueille aussi deux universités, ce qui est extrêmement intéressant en tant qu’investisseur puisque cela permet de mêler location saisonnière et location étudiante. Les biens immobiliers partent vites dans la commune, signe d'un intérêt majeur pour le secteur. A Gandia on vous recommande avant tout de faire de la location meublée touristique, la location nue présente moins d'intérêt.

Segovie - 7,3 % taux de rentabilité, 1680 €/m²

Autre ville de taille moyenne pas chère, Segovie. Située à moins de 100 kilomètres dans le nord de Madrid, Segovie est un formidable terrain de jeu pour les investisseurs locatifs français souhaitant placer leur argent dans un secteur rentable. Les prix à Segovie sont encore inférieurs de près de 20 % aux prix de 2008. Il y a tout intérêt à se positionner avant que le rattrapage ne soit terminé.

Avec son antenne universitaire, son économie diversifiée, son architecture en centre-ville préservée, Segovie dispose de beaux atouts pour investir dans l’immobilier en Espagne.

Voici quelques-uns des villes pas chères pour investir que nous vous recommandons, mais il en existe d’autres recommandées par les conseillers espagnols de Masteos. On pense aussi à Ciudad Real ou Castellon de la Plana, des secteurs particulièrement attractifs où vous pourrez compter sur une rentabilité brute minimale de 7 %.

Notre sélection de grandes villes les plus rentables

La vraie différence avec la France, c’est le prix de l’immobilier dans les grandes villes du pays. En Espagne, il est fréquent de pouvoir mener à bien un projet immobilier très rentable directement dans l’une des plus grandes agglomérations du pays.
Un élément qui est nettement moins vrai dans l’Hexagone où les prix ont atteint des sommets dans les métropoles. Qu'on pense à Paris, Lyon ou Bordeaux.

Valence - 8,1 % taux de rentabilité - 2050 €/m²

À Valence, la 3e ville du pays, les prix immobiliers qui s’établissent autour de 2000 euros du mètre carré. Un prix qui varie selon les quartiers, mais qui laisse espérer dans tous les cas un beau retour sur investissement.

Valence, on en a beaucoup parlé à Masteos parce que la ville demeure une anomalie dans le paysage espagnol, elle est très loin dans le classement des villes par prix au mètre carré, alors que ses qualités sont évidentes. Les prix progressent de plus en plus rapidement, si vous voulez construire un beau patrimoine immobilier et espérer une plus-value à la revente, c'est maintenant que cela se joue.

Patrimoine urbain, gastronomie, art de vivre, plages méditerranéennes, autant d’atouts qui séduisent toujours plus de touristes et de résidents à l’année qu’ils soient espagnols ou étrangers. Valence a d’ailleurs été élue ville la plus agréable pour vivre en Europe, une place largement méritée et qui dope la demande locative. Pour un achat immobilier en Espagne, c'est sans doute par ici qu'il faut commencer.

Malaga - 6,3 % taux de rentabilité 2 447 €/m²

Dans le classement des grandes villes pas chères pour investir en Espagne, on retrouve également Malaga. Sur la Costa del Sol, dans un environnement apprécié des touristes de toute l’Europe Malade possède des prix tout ce qu’il y a de plus abordables vu sa situation et ce que la ville propose.

Certes, dans le centre-ville les prix sont autour de 3000€/m² mais il y a des quartiers, notamment en bord de mer moins chers (comme Carretera de Cádiz). Y pratiquer la location saisonnière vu la densité de touristes durant la période estivale y est une excellente option pour un investissement locatif.

Séville ou Saragosse dans le nord constituent aussi des destinations attractives pour investir dans une grande ville pas chère en Espagne.

Comment réussir son investissement locatif en Espagne ?

Aussi séduisant qu’il soit, un investissement immobilier en Espagne ne s’improvise pas. Vous devez être au fait des usages dans le pays en matière de financement, de fiscalité et du droit espagnol. Une transaction en Espagne ne se déroule pas tout à fait de la même façon qu’en France (avocat et notaire ne remplissent pas le même rôle par exemple).

Ce qu’il faut savoir au préalable

Dans un premier temps, il faut faire une demande “Número de Identidad de Extranjero” (NIE), un numéro extrêmement important pour toutes vos démarches notamment la location, payer l’électricité, le téléphone, obtenir un crédit, etc. Il s’obtient auprès de l’administration espagnole ou au Consulat d’Espagne.

Le financement de votre projet immobilier n’est pas identique à la France. Pour votre prêt immobilier l'apport doit être autour de 45 % du prix d’achat si vous êtes financé par une banque espagnols. Comptez 30 % d’apport pour l’achat et 15 % d’apport pour régler les frais de transaction.

En Espagne, il est aussi indispensable de prendre un avocat pour se faire accompagner dans ses démarches. Pour vérifier le cadastre et le respect des réglementations notamment, en effet, le notaire espagnol ne remplit pas le même rôle que le notaire français.

Attention aussi dans vos recherches à la description des biens. En Espagne on parle de surface construite et en France de surface habitable. Dans la surface construite on prend en compte par exemple la place prise par les murs… Voilà pourquoi vous avez tout intérêt à vous faire accompagner pour acheter un bien en Espagne.

Le processus d’achat

Les étapes liées à la transaction ressemblent à ce qu’on connaît en France. Le plus délicat est de trouver votre bien à distance si vous n’êtes pas en Espagne, ce qui veut dire faire appel à une agence immobilière de confiance sur place qui va faire les recherches à votre place.

Vous pouvez aussi déléguer cette recherche à des spécialistes de l’investissement locatif clés en main comme Masteos. Nul besoin de se déplacer en Espagne, tout se fait à distance avec des équipes sur place pour mener à bien votre projet.

Pour réserver un logement qui vous intéresse, il faut faire un acompte de 1000 euros.

Le compromis de vente qui arrive ensuite est de 10 % du prix de vente. Et lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, vous réglez les 90 % restants. Vous avez ensuite 30 jours pour régler les frais de transaction à l’administration.

La France et l’Espagne ont signé une convention pour empêcher la double imposition de vos revenus locatifs. Vous devrez simplement vous acquitter de l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (INRR) qui correspond à 19 % des bénéfices fonciers. Les bénéfices fonciers sont obtenus en retirant les charges (gaz, électricité, internet, taxe foncière…) de vos revenus locatifs. 

Et pour ce qui est de la gestion locative, qui s’avère très compliquée à distance aussi, à moins que vous ne soyez prêt à multiplier les allers-retours. Il faut trouver un partenaire de confiance sur place. Une agence qui prendra en charge toutes ces missions : mettre en location, percevoir les loyers, gérer les impayés...

Réaliser un investissement en Espagne n'a rien d'insurmontable. Cela demande d'avoir de la méthode, de bien connaître les règles en place et la fiscalité, mais aussi d'avoir un partenaire de confiance sur place.