Studio sur Paris : tout savoir avant d’investir

Certes, les prix immobiliers à Paris sont élevés et font peur. Pourtant, là où beaucoup voient des contraintes, on estime que l’investissement sur Paris a tout du bon placement. Les prix ont diminué ces dernières années, et la demande locative a explosé. De quoi envisager une rentabilité constante et miser dans quelques années sur une prise de valeur du bien.

Studio sur Paris : quels sont les avantages ?

Biens patrimoniaux et demande locative élevée, voilà les deux caractéristiques fondamentales du marché parisien.

D’un point de vue purement statistique, 278 749 personnes sont locataires de leur logement depuis moins de 2 ans à Paris. La capitale compte d’ailleurs 1,2 M de locataires en son sein, soit presque 62 % de l’ensemble des habitants. 

Paris est la ville parfaite pour se construire un patrimoine immobilier qui prend de la valeur.  96,7 % des logements datent d’avant 2005. Investir dans la ville lumière, c’est investir dans un bien immobilier ancien, vous pouvez faire une croix sur le neuf. Mais le choix est tellement vaste en termes de biens dans l'ancien que ce n'est pas un problème.

Un choix extrêmement vaste de studios 

La capitale compte au dernier recensement 263 000 studios et T1. Ce qui représente aujourd’hui plus de 23 % du parc immobilier. C’est la principale catégorie après les T2 qui représentent près de 30 % des logements.

Le studio, est par essence, un bien immobilier très prisé sur la capitale. L’autre enseignement à souligner est que pour les studios ce sont les meublés qui sont le plus recherchés par les locataires. 

Les studios sur Paris et T1 constituent 48 % des locations réalisées sur les 12 derniers mois. Les studios sont de loin le premier type d'habitation recherché. Le taux de rotation est élevée sur la capitale, ce qui veut dire beaucoup de remise en location et des frais qui vont avec. Un aspect à ne pas négliger quand on cherche à investir sur Paris.

Une demande locative exceptionnelle 

1016 candidatures pour un studio de 14 m²

C’est la statistique délirante qu’a rapporté BFM au mois de septembre au moment de la rentrée scolaire. Rarement on a atteint de tels niveaux de demandes de locations sur Paris. On ne compte pas les témoignages de propriétaires mettant en location leur bien et se retrouvant un téléphone qui n’arrête pas de sonner. 

39 % des recherches de locataires en Île-de-France sont concentrées sur Paris uniquement

Difficile de faire le tri parmi tous les bons dossiers tant les étudiants cherchent à se loger sur Paris. Tous ou quasi on des garants et des dossiers de qualité. Vous avez l’embarras du choix à l’heure de choisir votre locataire. Si la situation n’est pas rare en France dans les grandes métropoles, à Paris on atteint des niveaux extrême en matière de demande.

Des loyers plus élevés

Sur un plan général, les loyers rapportés aux mètres carrés sont 161 % plus chers dans la capitale qu’en province.

Rien que ça.

Pour un studio sur Paris, le budget moyen est de 928€ budget. Ce qui en fait le budget le plus élevé du pays pour arriver à se loger dans un T1. D’ailleurs en moyenne sur la capitale les locataires dépensent en moyenne 1 155 € en loyers pour 30,9 m². 

Actuellement le loyer au mètre carré en moyenne sur la capitale est de 31,7€.

Mais les écarts sont importants entre arrondissements, vous vous en doutez. Dans le 18e et le 19e les loyers sont de 28€/m² alors qu’on est à 37€/m² dans le 6e arrondissement. D’autres quartiers affichent des loyers au-dessus de 40€/m² et frôlent le 50€/m² comme dans le 1er arrondissement. Avec de tels niveaux, vos revenus locatifs grimpent assez vite, encore plus avec une location meublée.

Pour espérer une rentabilité intéressante, mieux vaut donc s'orienter vers le 18e et le 19e. Le prix d'acquisition est plus réaliste tout en offrant des loyers élevés.

Où acheter son studio à Paris ?

De manière générale, vous ne vous trompez pas en achetant un studio sur Paris quel que soit le quartier envisagé.

Les arrondissements du centre de Paris

Le 1er, le 2e, le 3e et le 4e sont les arrondissements patrimoniaux par excellence. On y retrouve tout ce qui fait le charme de Paris tant en termes de monuments, de vie sociale et culturelle que d’animation. Les touristes, les jeunes actifs et les étudiants demeurent très attirés par ces secteurs.

Les prix sont systématiquement au-dessus de 10 000 euros du mètre carré, encore plus pour les petites surfaces.

Ce n’est pas là que vous pourrez espérer la rentabilité la plus intéressante. En revanche, il s'agit d’un investissement patrimonial par excellence, avec des biens qui gagnent de la valeur sur le temps long. Et ici, aucun problème de demande locative.

Le 5e arrondissement avec le quartier latin et l’université de la Sorbonne est un arrondissement très étudiant. La demande locative étudiante est aujourd'hui extrêmement forte. Mettre la main sur un studio ici est une excellente idée. Les prix, toutefois tournent autour de 12 000 euros/m². Un investissement qui n’est pas à la portée de n’importe quel investisseur.

Un peu comme le 6e avec Saint-Germain-des-Prés. Un quartier touristique par excellence, mais qui accueille une importante population étudiante, comptez ici 14 000€/m²… Un bien immobilier dans le secteur demeure un achat prestigieux que vous ne rentabiliserez qu'après plusieurs décennies.

Les arrondissements périphériques

Le 18e, 19e, 20e sont aujourd’hui des arrondissements recherchés par les jeunes actifs et les étudiants. Ce sont des arrondissements où vous n’êtes pas en concurrence avec des investisseurs qui recherchent des résidences secondaires ou à louer à des touristes en location meublée.

Ici ce sont des arrondissements où les gens vivent, un peu comme le 11e arrondissement. Les prix sont aussi plus attractifs puisqu’aucun des 3 arrondissements précédemment cités ne dépassent les 9000 euros du mètre carré. En matière, de rentabilité cela demeure vous y gagnez.

Au fond à Paris, tout est question d’arbitrage.

Pour acquérir un studio vous êtes en concurrence avec des très nombreux investisseurs aux profils et aux stratégies variés. Le coût est aussi un puissant frein. Toutefois les biens classés F ou G au DPE se négocient davantage. Vous pouvez espérer une ristourne si le bien a besoin de beaucoup de travaux pour pouvoir être mis en location.

Autour de Paris

De nombreuses communes autour de Paris sont tout aussi intéressantes pour investir. Avec parfois des prix au mètre carré bien plus intéressants que sur la capitale. On pense notamment à des villes comme Malakoff, Montrouge, Clichy, Aubervilliers, Issy-les-Moulineaux voire Boulogne-Billancourt.

La demande en studio demeure très élevée dans ces zones là. A Boulogne-Billancourt, les loyers sont d’ailleurs très proches de ce qui se pratique à Paris, en revanche les prix au mètre carré sont aussi élevés que dans certains arrondissements.

Prenez le temps de chercher autour de Paris, il y a de vraies pépites à acquérir dans des quartiers demandés.

Ils ont acheté avec Masteos sur Paris et autour

L'investissement locatif de Lucile

L'investissement locatif d'Augustin

L'investissement locatif de Jacques

Quelle est la fiscalité d’un studio sur Paris ?

Avec un investissement dans un studio sur Paris, la question fiscale a toute son importance. Le taux de rentabilité étant de base assez bas, il faut à tout prix réussir à le maximiser ce qui signifie être très attentifs au niveau des loyers et aux charges locatives.

Les régimes fiscaux avec la location meublée à Paris

Comme on l’évoquait plus haut, acheter pour louer un studio n’est intéressant que si vous louez meublé le studio. C’est ce type de biens que recherchent les étudiants, actifs et touristes. La location nue a peu d’intérêt sur la capitale dans une petite surface.

Le statut fiscal le plus commun est celui de Loueur meublé non professionnel (LMNP) car vos revenus locatifs dépassent rarement les 23 000 euros par an. Avec ce statut, vous avez droit à 2 régimes fiscaux.

• Le régime du micro-BIC, avec lequel vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.
• Le régime réel qui vous permet de déduire toutes vos charges et d’amortir le bien afin de réduire drastiquement vos impôts.

Vous l’aurez compris, le régime réel à notre faveur. Avec un peu de pratique et les bons conseils, vous n’aurez qu’à payer très peu d’impôt sur les revenus issus de vos loyers. 

L’encadrement des loyers 

L’autre point important quand on souhaite investir sur Paris, est la question des loyers.

Depuis la loi Elan en 2019 un dispositif d’encadrement des loyers a été imaginé pour éviter les excès dans les zones tendues, à l’image de la capitale. Ce dispositif fonctionne pour les logements loués à titre de résidence principale qu’ils soient meublés ou non meublés.

Le principe est le suivant.

Un loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral et s’applique sur une zone déterminée. A Paris, tous les arrondissements sont concernés.

Ce loyer de référence dépend de la date de construction, du type de location (meublé ou non) et du nombre de pièces.

Le loyer maximum autorisé est fixé à +20 %.

Il n’est pas possible de dépasser ce loyer majoré sauf si le logement comporte des caractéristiques exceptionnelles (panorama, moulures, etc.). En cas de non-respect, une amende de 5000 euros est prévue.

Vous avez tout intérêt à vous inscrire dans ce cadre réglementaire. Les loyers de référence demeurent suffisamment élevés et augmentent avec l’inflation. 

Les points de vigilance

Investir à Paris ne ressemble à aucun autre investissement en France. C’est un marché bien spécifique.

Vous devez faire attention quand vous investissez aux charges de copropriété notamment. Dans certains immeubles, avec gardien et ascenseur, elles peuvent atteindre de tels niveaux qu’elles ruineront la rentabilité de votre location.

Idem, pour ce qui est des frais de gestion locative. Si vous n’êtes pas sur place et que vous n’avez pas le temps, prenez bien soin de comparer toutes les agences. Le but est de trouver l’équilibre entre qualité des prestations et coût.

Les dernières tendances du marché parisien pour les studios

Paris compte encore aujourd’hui plus de 260 000 logements inoccupés tout au long de l’année. Et si on regarde plus en détail au niveau des petits studios et chambres de bonne, il y aurait 1 million de mètres carrés qui ne sont pas loués.

Dans un contexte de crise aiguë du logement sur la capitale, il est urgent de se pencher sur ce marché.

Beaucoup de chambres de bonnes et de studios sont en dessous des 9 m² ce qui les rend impossibles à louer à moins de les fusionner. Mais pour une bonne partie, il y a matière à dénicher des opportunités d’investissement. Le tout est de prévoir des travaux de rénovation, car la plupart de ces logements sont sous les combles. Classés G au DPE, le besoin de rendre ses logements habitables est une nécessité avant la mise en location.

Il y a une vraie demande aujourd’hui pour les petits espaces, ne serait-ce que pour les actifs qui ont besoin simplement d’un pied-à-terre à Paris. Pour les touristes qui veulent rester plusieurs semaines ou simplement les étudiants quelques mois.

Vous avez tout intérêt à bien aménager le studio au moment de la rénovation, pour maximiser l’espace disponible. Il est tout à fait possible, de décorer et de meubler un studio pour donner un réel sentiment de grandeur et de confort.

Un rapide coup d'œil sur les différentes plateformes d’achat de biens vous permettra de trouver un bien à rénover ou sur notre site.