Louer son appartement : les étapes

Quels sont les avantages à louer son appartement ?

Si vous êtes propriétaire d’un appartement que vous ne louez pas, vous avez tout intérêt à le mettre en location. Les avantages financiers, quand on loue son appartement, ne manquent pas aujourd’hui. Mais ce ne sont clairement pas les seuls bénéfices à mettre en location ou à acheter pour louer.

En tant que propriétaire d’un appartement en location, vous pouvez profiter :

• Des loyers de votre location qui constituent des revenus mensuels réguliers.
• De revenus complémentaires plus stables que des placements (cryptomonnaie…).
• D’un meilleur rendement qu’une assurance-vie ou qu’un livret d’épargne par exemple.
• D’une fiscalité attractive de la location permettant de payer peu ou pas d’impôts sur ces revenus locatifs.

Louer son appartement est aussi intéressant, afin que celui-ci demeure entretenu tout au long de l'année. Un logement que vous possédez et qui n’est pas habité se dégrade plus rapidement.
Les locataires vont en effet nettoyer votre logement, l’aérer, mettre le chauffage ou la climatisation, utiliser les différents équipements… La bonne tenue de l’appartement est une des obligations des locataires.

Quelles sont les étapes pour louer son appartement ?

Vous êtes heureux propriétaire d’un appartement que vous souhaitez mettre en location, que ce soit par le biais d’un héritage ou d’un investissement locatif. Voici dans le détail les règles à respecter pour mettre en location.

Étape 1 : Vérifier la conformité de son appartement

Vous ne pouvez pas proposer n’importe quel appartement à la location. Ce dernier doit respecter des critères de décence et être en bon état. 

D’après la législation en vigueur, le bien immobilier doit faire 9 m² au minimum au sol et 2,2 mètres de hauteur de plafond, le volume habitable doit être d’au moins 20 m3. 

Depuis 2023, vous ne pouvez plus mettre en location un logement consommant plus de 450 kWh d'énergie finale, lettre G+ au DPE. Progressivement les logements classés, G, F puis E seront interdits à la location. Vous devez faire des travaux d’amélioration de performance énergétique le cas échéant.

Vous devez vérifier que vous avez effectué tous les diagnostics obligatoires avant la mise en location. Ces derniers sont à remettre au locataire et le renseignent sur l’état de l’immeuble et de l’appartement. 

Les principaux sont : 

• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), il détaille la consommation énergétique du logement et les émissions de gaz à effet de serre.
• Le diagnostic ERP sur l’État des risques et Pollution qui présente les risques que connaît le logement : avalanche, inondation, tremblement de terre…
• Le diagnostic plomb : ce dernier est obligatoire pour les immeubles construits avant 1949.
• Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz permettent de vérifier la conformité de l’installation dans les appartements qui ont plus de 15 ans. 

Étape 2 : Préparer son appartement pour la mise en location

Si l’appartement présente des défauts, une rénovation s’impose. Ce qui peut être intéressant d’un point de vue fiscal puisque les travaux de rénovation comptent comme des charges et sont déductibles des revenus. Tout dépend du régime fiscal pour lequel vous avez opté.

Il est important d’ailleurs de savoir si vous souhaitez faire de la location meublée ou de la location vide. Le choix du type de location n’a pas la même incidence sur le rendement ou la fiscalité.

Étape 3 : Fixer le prix du loyer

En tant que propriétaire, vous êtes libre de fixer le prix du loyer. Attention avec un prix trop bas, vous perdez en rendement, et avec un prix trop haut, vous trouverez sans doute moins de locataires pour votre appartement.

Il existe toutefois des règles si votre logement se situe en zone tendue ou s’il est sur une commune qui pratique l’encadrement des loyers. Dans ce cas, les règles sont plus strictes sur le montant du loyer maximal possible.

Pour baser le prix le plus adéquat pour votre appartement, vous devez vous appuyer sur les éléments suivants : 

• La surface habitable. Il faut ensuite appliquer la règle loyer estimé par mètre carré x nombre de mètres carrés. MeilleursAgents vous propose des outils pour savoir dans votre secteur le prix moyen au mètre carré ainsi que le montant maximum et minimum pour vous situer.
• La qualité du logement. Vous devez faire le point sur les atouts de votre appartement par rapport à la concurrence. Balcon avec vue, fenêtre sur cour, état de la copropriété, ascenseur, gardien, place de parking, le niveau de sécurité, garage à vélos… voici quelques éléments qui influent, mais ce sont loin d’être les seuls. L’état général du bien, à savoir s’il s’agit d’un logement rénové ou d’un logement ancien peut jouer, notamment via l’étiquette DPE. Plus la performance énergétique est basse, plus le loyer sera inférieur à un bien mieux noté de taille équivalente. 
• La localisation. L’emplacement du bien est ce qui définit le prix du loyer. Le niveau varie selon l’attractivité de la commune, et à l’intérieur de celle-ci en fonction du quartier ou de la rue. La proximité avec de grands équipements, des écoles, les transports en commun peuvent justifier de relever le loyer par rapport à un appartement plus excentré.
• Le mode de location. Une location meublée se loue en général de 10 à 15 % plus cher qu’une location vide. Il faut ajuster le loyer en conséquent.

Tout propriétaire d’appartement à louer se doit de fixer le prix au plus juste. Vous disposez de plusieurs outils pour vous accompagner comme l’Observatoire des loyers. Les filtres proposés permettent d’affiner avec des biens similaires au vôtre dans le même secteur.

Vous avez aussi la possibilité de comparer votre appartement avec des biens équivalents. LeBonCoin, Bien’ici, Seloger permettent une comparaison efficace. L’idée est de ne pas dépasser le maximum proposé dans un secteur sous peine de connaître de la vacance locative.

En passant par une agence de gestion locative, la tâche est encore plus aisée puisque ces professionnels de l’immobilier fixent le loyer à votre place.

Étape 4 : Publier et diffuser une annonce attractive

Si vous n’avez pas délégué la gestion locative de votre appartement à une agence immobilière, cela signifie que vous devrez rédiger et diffuser l’annonce de location vous-même. 

Une bonne publicité de votre location permettra de trouver facilement les locataires, et ce, via les sites de petites annonces et les réseaux sociaux. Vous pouvez diffuser de manière plus ou moins large et gratuitement ou non les annonces, cela dépend du site de petites annonces.

Il est primordial de rédiger une annonce claire, exhaustive, avec toutes les mentions légales obligatoires. 

• Le nom de la commune et de l’arrondissement ;
• La surface en mètre carré ;
• Location meublée ou non ;
• Le montant du loyer avec les charges locatives ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Le classement au DPE.

Pensez à mettre tous les mots-clés pour que les internautes identifient vite votre location : “appartement”, “T2”, “maison” et les éléments caractéristiques “grande véranda”, “proche transports”, “exposition sud”. Il faut également veiller à écrire un titre accrocheur.

La qualité des photos est tout aussi importante. De belles photos mettront en valeur votre bien comme il se doit et séduiront. Elles doivent présenter toutes les pièces, être prises sous un bon angle et bien éclairées.

Un dernier point à souligner est votre disponibilité. En étant facilement joignable, vous trouverez plus vite un locataire. 

Des appartements mis en location par Masteos

L'investissement locatif d'Apolline

L'investissement locatif de Paola

L'investissement locatif de Noah

Étape 5 : Sélectionner les bons locataires

Les locataires intéressés par votre appartement vont vous faire parvenir leur dossier de location. Ce dernier doit contenir des éléments indispensables pour que vous puissiez faire votre choix parmi les différentes demandes.

L’idée est de sélectionner le meilleur dossier, le locataire qui présente le meilleur profil et restera longtemps dans votre appartement.

Pour vérifier l’identité du locataire et ses ressources, vous avez le droit selon la loi de lui demander : 

• Une pièce d’identité valide : carte nationale d’identité, passeport, titre de séjour.
• Un justificatif de domicile : trois dernières quittances de loyer, une attestation d’hébergement sur l'honneur, facture de téléphone fixe ou d’internet…
• Un justificatif de situation professionnelle : vous pouvez demander plusieurs documents comme le contrat de travail, un contrat de stage, un certificat de scolarité.
• Un justificatif de ressources : les trois derniers bulletins de salaire, le versement d’indemnités de stage, de retraite, la perception de prestations sociales et familiales, etc.

Vous aussi êtes en droit de demander au locataire un ou des garants. lls se portent caution en cas de défaut de paiement du locataire. Vous êtes en droit d’exiger les mêmes éléments : identité, justificatif de ressources…

Les locataires peuvent vous faire parvenir également d’autres documents. On pense notamment aux références de leur ancien propriétaire-bailleur, à des lettres de motivation. Des indications qui peuvent faire la différence par rapport à d’autres candidats.

L’organisation des visites auprès des futurs locataires peut être contraignante si vous avez déjà des locataires. Il faut s’organiser de manière à ne pas déranger. Les agences professionnelles de gestion proposent depuis plusieurs années des visites en images 3D pour effectuer des pré-visites.

Étape 6 : Rédiger et signer le contrat de location

Le bail de location vient matérialiser votre relation avec votre nouveau locataire. Comme tout document, il y a des éléments obligatoires à faire figurer. Qu’il s’agisse d’un bail de location meublé ou un bail de location vide, mais aussi en cas de colocation.

• L’identité et les coordonnées du propriétaire bailleur ;
• L’identité et les coordonnées du ou des locataires ;
• L’adresse de l’appartement en location, sa superficie, les équipements ;
• La prise d’effet du bail ;
• La durée du bail et les conditions de rupture anticipées ;
• La consistance du logement et la surface habitable ;
• Le montant du loyer et les modalités de paiement, notamment la date de versement, et une clause d’augmentation des loyers ;
• Les charges locatives ;
• La caution avec les modalités de versement et de récupération ;
• Les assurances obligatoires pour le locataire (assurance habitation) et celles facultatives pour le propriétaire ;
• Vos obligations en tant que propriétaire ;
• Les obligations du locataire.

Plusieurs documents accompagnent en annexe le contrat de location. L’état des lieux d’entrée, qui a été fait avant la signature du contrat. On retrouve aussi la liste de tous les meubles et équipements, avec leur état d’usure dans le cas d’une location meublée.

Les différents diagnostics : DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), l'ERP (État des Risques et Pollutions), dossier de diagnostic technique (DDT). 

Les erreurs à éviter quand on veut louer son appartement

Si vous avez lu jusqu’ici, vous devriez avoir évité les principaux écueils qui guettent les propriétaires qui cherchent à louer leur appartement. Néanmoins, il vaut mieux être vigilant et anticiper les risques.

Fixer un mauvais prix pour le loyer

On en a parlé plus tôt, mais il s’agit d’un élément ô combien essentiel quand on veut louer son appartement. Trop bas, et votre location ne sera pas rentable, trop haut, et vous ne trouverez pas suffisamment de locataires.

Vous devez veiller à proposer le loyer le plus ajusté par rapport à l’emplacement et la qualité de la prestation, le tout en respectant les contraintes administratives si vous êtes en zone tendue.

Faire le mauvais choix des locataires

Choisir de mauvais locataires peut être extrêmement préjudiciable pour votre projet d’investissement immobilier. Les impayés de loyer vont faire chuter le rendement de votre location, et les conditions d’expulsion ne sont jamais évidentes à mettre en place. On pense aussi à la dégradation du logement et aux frais de réparation qui peuvent suivre. Des locataires peu scrupuleux pourront vous le rendre dans un état qui nécessitera plusieurs milliers d’euros de frais de travaux.

Voilà pourquoi, il faut faire très attention quand vous étudiez les dossiers des locataires. Pensez à bien vérifier les garants et les documents transmis. Des locataires n'hésitent pas à produire des faux et cela ne coûte rien de tout analyser. C’est autant de tracas en moins pour la suite.

Lors de la rencontre avec le locataire, au moment de la visite et de la signature du bail, il est important d’avoir un bon feeling. Une bonne relation avec ce dernier permet de gagner en réactivité et en simplicité dans les échanges.

Louer un logement non-conforme

Quand vous démarrez votre projet de location d’appartement, il est essentiel de vérifier que vous louez un logement conforme. Ce dernier doit ainsi respecter les critères de décence en termes de surface habitable et de salubrité. L’installation doit être aux normes et les conditions de vie ne doivent pas présenter de danger.

Si vous décidez de pratiquer la location meublée, chaque meuble et équipement doivent être en nombre suffisant comme indiqué dans le décret. Le locataire comme cela est stipulé peut simplement avoir à poser ses valises pour s’installer.